Публикации в прессе / Офисные здания Ростова
25.06.07
Журнал «Деловой Квартал» № 12
На рынке деловой недвижимости Ростова сложилась парадоксальная ситуация. С одной стороны велик спрос на качественные офисные здания Ростова. С другой — в открывшихся в 2007 году офисных зданиях Ростова часть офисов пустует, и девелоперы вынуждены снижать арендные ставки. Но эволюция неизбежна. Девелоперы «второй волны», анализируя рыночную ситуацию, учатся на ошибках предшественников. Понятие «качественный офис» эксперты описывают по-разному и часто подчеркивают, что в России до сих пор единой и общеупотребимой классификации не выработано. В конце прошлого года участники Московского исследовательского форума предложили классификацию, разработанную ведущими консультантами в сфере коммерческой недвижимости, входящих в Moscow Research Group (CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Jones Lang LaSalle). Но большинство ростовских экспертов уверены, что эта классификация применима к более насыщенным и развитым столичным рынкам. А в Ростове достаточно, чтобы офис был удобным для подъезда и подхода, комфортным для работы, имел современные телекоммуникационные и инженерные сети, качественные коммунальные службы, охрану, системы климатконтроля, вместительный паркинг, в том числе гостевой.
Первые сданные в эксплуатацию офисные здания Ростова, к сожалению, не вполне соответствуют даже ростовским понятиям. Все площади в них были проданы задолго до окончания строительства. Но большинство собственников покупали их не для себя, а для последующей сдачи в аренду. Однако их надежды на то, что к ним выстроится очередь из компаний, желающих улучшить свои «жилищные» условия, не оправдались. Массового или сколь-нибудь заметного оттока из старых офисных зданий Ростова тоже не происходит. Игроки рынка констатируют: время полустихийного-полуинтуитивного строительства офисов прошло.
Старый офисный фонд не чувствует потерь
До начала 2007 года, когда были введены в эксплуатацию первые офисные здания Ростова — «Купеческий Двор» и «Кристалл», ростовский рынок офисной недвижимости представлял собой не самое лучшее зрелище. Подавляющее большинство офисов находилось в бывших проектных институтах, административных зданиях производственных предприятий, переделанных первых жилых этажах. Их общий объем оценивается на уровне 350 000 кв. м. Автоматизация, инженерная и коммунальная инфраструктуры проектировалась 10, 20, 50 лет назад. Все это не позволяет классифицировать их выше категории «С» или даже «Д», а иногда они вообще не попадают ни в какую классификацию.
Только в последние 2–3 года практически все крупные ростовские застройщики и девелоперы обратили внимание на эту пустую нишу и за короткий срок объявили более чем о 20 возможных проектах офисных зданий. До различной стадии реального проектирования, закладки и строительства «добрались» чуть больше половины и сегодня в Ростове строят, по ряду оценок, 250–300 тыс. кв. м офисных площадей. В основном это офисы классов «С», «В» и «В+». В этом году три девелопера заявили о намерениях построить в Ростове офисные здания класса «А». Какова же реальная потребность в офисных зданиях в Ростове, не взялся сказать ни один эксперт.
С начала 2006 года и по настоящее время рост цен на деловую недвижимость заметно отставал от жилого сектора. Стоимость аренды офисов Ростова-на-Дону в период с начала 2006 года по настоящий момент тоже особо не изменилась.
Елена Полюшенко, генеральный директор DDC Consulting уточняет: «В среднем ставки аренды варьируются в пределах 600 — 1200 руб./кв.м./месяц. Наиболее востребованные — до 700 руб. за кв. м в месяц. На стандартные 8–12% подорожали офисы с учетом инфляции и те, где были улучшены качественные показатели помещений. На целый ряд помещений ставки аренды остались прежними».
Качественных изменений в старом фонде тоже почти не было. Все перемены сводятся к тому, что разрозненная собственность переходит из рук в руки, но пока нет тенденции ни к консолидации, ни к серьезному качественному улучшению. Но когда появится выбор действительно качественных площадей, соответствующих заявленному классу всего офисного здания, подобные варианты будут просто бессмысленны или должны будут стоить значительно дешевле.
В Ростове ещё несколько лет будет сохраняться не просто неудовлетворенный спрос, а дефицит качественных офисных зданий. Нормальный показатель насыщенности рынка, когда до 5–7% площадей остаются свободными. А сегодня уровень заполненности старых офисных зданий Ростова зачастую достигает 99%. И пока будет сохраняться эта ситуация, собственники старого офисного фонда, по мнению большинства экспертов, вряд ли «пошевелятся». Максимальные цены в старом фонде уже сравнялись с минимальными в новых офисных зданиях классов «А» или «В+». Хозяевам устаревших площадей надо уже думать о серьезном улучшении условий хотя бы до твердого «С», но это очень затруднительно в офисных зданиях со сложной и многочисленной структурой собственников. Сейчас более или менее уверенно могут чувствовать себя офисные здания Ростова, где арендные ставки — 400–500 руб. за кв. м в месяц.
Рынок учится на своих ошибках
Предсказания многих участников рынка о том, что «пионеры снимут сливки», не оправдались. В первые же месяцы «жизни» сданных в 2007 году современных офисных зданий Ростова ориентировочные арендные ставки, заявленные на стадии строительства, упали в некоторых случаях на 30–35%. Однако даже при таком снижении цен многие площади остаются невостребованными.
Дмитрий Чебанный предполагает, что девелоперы офисных зданий в Ростове руководствовались совсем другими категориями: «Складывается впечатление, что почти никто перед тем, как строить, не изучал спрос, конкурентные предложения, ценообразование. Даже о классности у многих были весьма смутные представления. Застройщики увидели, что в Ростове качественных офисов вообще нет! Было ощущение, что на них будет спрос, были уже представления — часто „на глазок“ — каким может быть современный офис. Но эти первопроходцы сдвинули рынок с мертвой точки, им хватило смелости учиться на собственных ошибках. Не говоря уже о том, что они изменили лицо города».
Эксперты приводят как самый яркий пример серьезного просчета ситуацию с «Купеческим Двором». Евгений Семечкин: «Там, к сожалению, выбор места плохо соотносится с концепцией и классом офисного здания. К нему и подъехать-то проблематично — все знают ситуацию в наших центральных улочках с пробками. В шаговой доступности машину вообще негде припарковать, а гостевой парковки у них нет. Этот проект изначально был обречен! Красиво, но неудобно! А вот «Гедон» рядом стоит — проблемы у них те же самые — а они класс «В+» заявляют! Объект для инвестиций надо потщательнее выбирать или класс не завышать — и не будет ни у кого ощущения обманутых ожиданий».
Демпинговая политика собственников в новых офисных зданиях Ростова — явление временное, а полупустые площади — вовсе не признак отсутствия спроса. Однако эта ситуация является ещё одним доказательством того, что класс «Купеческого Двора» был завышен.
«Обязательным условием принадлежности офисного здания к категориям „А“, „В+“ и „В-“» , — отмечает Елена Полюшенко, — является его принадлежность одному владельцу. — Покупая офис в БЦ, который распродан отдельными этажами или блоками различным владельцам, арендатор впоследствии неизбежно столкнется со всеми нюансами «проживания в коммунальной квартире».
Будущее офисного рынка за арендными отношениями и профессиональным управлением Эксперты говорят, что ситуация может радикально измениться, когда в строительство офисных зданий Ростова включатся профильные инвесторы. Может измениться ментальность и непрофильных ростовских инвесторов, и собственников коммерческой недвижимости, заинтересованных в дальнейшем развитии этого направления. Скорее всего, что-то изменится в ментальности через 2–3 года, когда обострится конкуренция с приходом крупных столичных и иностранных операторов и девелоперов, мыслящих категориями глобальной экономики и глобального построения бизнеса. Они и «сломают» сегодняшнюю местечковость.
Первые прогрессивно мыслящие девелоперы офисной недвижимости уже появились в Ростове. Проекты второй волны спрогнозированы более детально, научно, под различные ситуации на рынке, под концепцию развития всего города. Их потребитель имеет тщательно прописанное «лицо». А профессиональное управление объектом начинается ещё на стадии проектирования и строительства.
Но многие эксперты сомневаются, что все вышеперечисленные факторы станут для ростовских бизнесменов в ближайшее время решающими при выборе офиса. Пока это важно для москвичей и иностранцев. «Рынок только развивается, и пользователи офисов не совсем четко представляют себе все плюсы и минусы разных вариантов, — говорит Елена Полюшенко. — К сожалению, и застройщикам не всегда выгодны „знающие“ покупатели или арендаторы. Но ситуация изменится, как только у ростовчан появится возможность сравнивать».
Вопрос о жизненной необходимости профессионального управления встанет неизбежно независимо от того, «дозреют» ли до этого арендаторы. Этого потребуют новые технологии строительства, инженерная инфраструктура и отделочные материалы, которые нуждаются в современных способах ухода за ними.
Инвесторы и девелоперы второй волны уже на этапе проектирования четко определяют портрет своей целевой аудитории.
Для ростовчан фактор соседства в офисном здании пока не играет решающей роли. Но мировая и столичная практика показывают, что он способен значительно повлиять на цену и ликвидность офисных площадей в крупном объекте. Многие крупные компании никогда не разместятся в одном офисном здании со своими конкурентами. Немаловажно соблюдать и однородный статусный состав компаний. Диссонирующее соседство может сильно подпортить имидж. Например, когда у одной компании клиенты — преуспевающие бизнесмены, а у соседней — мигранты или пенсионеры.
Перспективным направлением в развитии рынка офисной недвижимости эксперты считают его «децентрализацию». Первый и самый очевидный довод — в удалении от центра можно купить за те же деньги гораздо большую площадь. Второй — достаточное количество стояночных мест и к ним почти всегда можно свободно подъехать, не простаивая в пробках. А для компаний, ведущих дела с партнерами из других городов, удобна близость к междугородным трассам. Ещё один важный момент, как выяснилось на практике, — возможность размещения складских помещений рядом с офисом. Эксперты уверены, что трудности с заселением первых офисных зданий Ростова не являются признаком перегрева рынка. Говорить о перенасыщении рынка в ближайшие три года по меньшей мере непрофессионально.