Публикации в прессе / Операция «Заморозка»
15.04.07
журнал «Реальный Бизнес»
Квартирно-имущественный вопрос в современной России — самый больной и самый неразрешимый, несмотря ни на какую социальную политику государства, ни на плохую демографическую ситуацию (меньше народу — больше свободных квартир), ни на новейшие законы в области строительства и продажи недвижимого имущества (такой известный на всю Россию 214-ый федеральный закон). Нельзя сказать, что попытки разрешить эту неразрешимую проблему заканчиваются ничем. Но и значительно лучше как-то не становится. Взять хотя бы приостановленное или как сейчас очень часто говорят «замороженное» строительство. Что это? А это 477 недостроенных домов в более чем 30 регионах, как заявил заместитель председателя экспертного совета «Доступное жилье» Госдумы Алексей Семенов на основании сформированной базы данных. Притом это более или менее приблизительные данные. Конечно, на самом деле подобных объектов гораздо больше. Обманутые дольщики и пайщики бунтуют, устраивают демонстрации, требуют свою собственность, организовывают целые общественные движения. И что? И ничего. Если что-то и двигается, то очень медленно, а люди ждут, надеются.
Юридические игры
Эксперты комментируют подобную ситуацию так: есть два типа строителей — строящих по условиям 214-го закона (это дороже, но и надёжнее) и те, кто реализуют свои проекты по «серым» схемам (здесь проекты дешевле изначально, но риски высоки да и нервы в будущем стоят немало). Но даже те компании, которые строят дома согласно букве 214-го ФЗ, не могут на 100% гарантировать успех — законодательство в сфере строительства пока далеко от совершенства, несмотря на постоянно вносимые поправки (или благодаря им?).
Кстати, последние поправки в 214-ый закон охраняют интересы как раз застройщиков. Теперь компания, возводящая объект, может односторонне расторгнуть контракт с дольщиком, если просрочка платежей перевалила за 3 месяца. В первой редакции закона право на внесудебное расторжение контракта имели только дольщики. Теперь все равны! Но в чём проблема: застройщик может схитрить. Допустим, дом почти достроен, деньги уплачены почти полностью, и вот тут-то застройщик не принимает остающегося платежа, ссылаясь на разные причины, 3 месяца истекают и «вуа-ля» — контракт разорван в одностороннем порядке. А дольщик и доказать-то ничего не сможет.
Ещё одной из уступок строящим компаниям явилась отмена солидарной ответственности застройщиков и банков перед дольщиками. Раньше в случае финансовых проблем компании по обязательствам перед дольщиками должен был отвечать банк. По этой причине, как заявляли застройщики, банки крайне неохотно шли на кредитование строящихся объектов. Теперь всё изменилось: по идее, банки станут лучше выдавать кредиты на строительство. И застройщикам не придётся гоняться за деньгами дольщиков. Но есть и другая сторона этой медали: теперь ответственность перед инвесторами несёт только застройщик, который совершенно неожиданно может обанкротиться, реализация объекта «заморозиться» и т. д. Понятное дело, всё закончится демонстрациями… Нет, ну, конечно, отменив солидарную ответственность депутаты вписали в закон «поручительство банка», но сейчас несколько непонятно что это такое. По крайней мере, что такое банковские гарантии в банковском законодательстве прописано, а что такое банковское поручительство — нет.
Теперь после одной из поправок нарушение сроков строительства (читай — задержка сдачи) будет обходиться застройщикам дешевле — неустойка снижена в 2 раза. Кроме того, снижен и размер компенсации дольщикам при расторжении контракта. Раньше они доходили до 60% годовых, а сейчас — только 30% (опять же в 2 раза!).
Единственной положительной для дольщиков поправкой стало сокращение срока госрегистрации долевого строительства с одного месяца до 10 дней. Прогресс? Если да, то незначительный.
«Заморозка» по-ростовски
А как обстоит дело с приостановкой строительства на Дону? По сравнению с другими регионами ещё более или менее благополучно: скажем, в Московской области «замороженных» объектов — 143, в Москве — 90, в Самарской области — 49, в Екатеринбурге и Самаре — по 30, в — Петербурге — 15. В Ростове — меньше, но они есть. Об этом говорят забастовки дольщиков. Одна из них прошла 4 февраля этого года, когда на Театральной площади собрались дольщики «замороженных» объектов по улицам Лелюшенко, Миронова, Крупской и в переулке Малом. Ещё одним из ярких доказательств было требование отставки ростовского мэра вследствие утраты доверия со стороны обманутых дольщиков ул. Крупской 82, Нагибина 38, Миронова 2–16, Лелюшенко 1а, Ларина 26, Орбитальная 46 в конце 2006 года. Да, примеров немного, но для дольщиков «замороженных» объектов это особого значения не имеет.
Мы решили узнать мнение специалистов в области строительства и инвестирования по поводу «заморозки» объектов в Ростове и области.
Лариса Махова, начальник отдела маркетинга и рекламы концерна «Единство»: «Обычно все причины остановки строительства можно разделить на два вида: внешние и внутренние для компании. Все они связаны либо с недостаточным финансированием, либо с несоответствием разрешительной документации, на основании которой ведется строительство, действующему законодательству. Т. е. резкое изменение нормативных документов или какие-либо экономические катаклизмы имеют прямое отношение к срокам строительства, они и являются внешними причинами. Внутренние причины зависят от возможностей застройщика, его финансовых ресурсов и производственных мощностей. И возможно отдельно рассмотреть тему недобросовестных застройщиков, и „обманутых дольщиков“. И, пожалуй, это самая острая тема».
Владимир Тимченко, заместитель директора строительной компании «Чернявский и К»: «Замороженных объектов в России достаточно много. Статистика располагает точными сведениями. Важно, чтобы сейчас в стране была внятная и эффективная политика в отношении таких объектов. В Ростове приостановки в строительстве случаются. Важны временные характеристики. Причин перерыва в строительстве может быть достаточно много: технологические, финансовые, правовые, климатические, политические и т. д. Если эти проблемы носят рабочий текущий характер, то ничего страшного в этом нет. Другое дело, если проблемы стали системными. Демонстрации обманутых участников долевого строительства говорят не просто о приостановке строительства, а о том, что застройщик совсем исчез. В период советского застоя 70–80 годов прошлого века „замороженных“ объектов было очень много. Это были и школы, и больницы, и дворцы культуры, и промышленные объекты. До сих пор эти полуразрушенные объекты можно встретить на территории области. Раньше это были в основном объекты соцкультбыта. Сейчас — это в большей степени жилье, если говорить о серьёзных объёмах. Это результат экономических просчётов, а в ряде случаев мошеннических действий. Сейчас возведением высокобюджетных объектов (масштабных жилых комплексов, бизнес-центров) занимаются искушенные инвестиционные структуры, поэтому долгостроев практически нет. Объект должен приносить прибыль и чем раньше, тем лучше».
Елена Полюшенко, генеральный директор компании DDC Consulting:«Сегодня в России есть рынок как готовых объектов, так и объектов, находящихся на различных стадиях строительства — от участка земли с неясными правами на собственность до построенного здания в состоянии shell & core. Это связано с различными ситуациями, когда девелопер в силу обстоятельств выходит из проекта ещё до его завершения. Это не обязательно форс-мажорные ситуации — просто проект сам по себе может перестать быть интересен девелоперу, который решил сменить приоритеты. Иногда для девелопера бывает важнее сэкономить время и переключиться на новый проект, нежели достраивать то или иное здание. Досрочный выход девелопера из проекта в определенных случаях может оказаться выгоднее, чем на последующих этапах. Это зависит от конъюнктуры рынка, девелопер может получить более высокую доходность в процентном соотношении на вложенные средства. Сегодня некоторые девелоперы специализируются на продаже именно незавершенных объектов, хотя такие сделки становятся все более редкими. Получив право на застройку участка, такие компании просто доводят документацию до определенного этапа и выходят из проекта, снимая с себя все дальнейшие риски, связанные со строительством, привлечением арендаторов и т. д.»
Да, когда возводится элитный жилой комплекс или бизнес-центр, риск мошенничества и, следовательно, «заморозки» минимален. Обычно передача подобного недостроенного объекта в руки другого инвестора проходит почти безболезненно. Это происходит потому, что те крупные компании, которые инвестируют в строительство, обладают немалым штатом юристов, специалистов в области строительства и маркетологов, связями с властями и т. д. Да и сам рынок элитной недвижимости сейчас более цивилизован. Но ведь купить квартиру в элитном жилом комплексе в Ростове может далеко не каждый. Ну, а у дольщиков, само собой, нет ни юристов, ни специалистов. Поэтому обманывают.
А власть не дремлет!!!
Что касается властей и их участия в проблеме «заморозки» объектов, то радует уже то, что с прошлого года они серьёзно взялись за помощь людям. 214 ФЗ, какими бы недостатками он не обладал, оказался всё же революционным и очень полезным для дольщиков. Сейчас создаётся множество государственных комитетов в разных регионах России, которые отвечают за достройку брошенных объектов и помощь людям.
Конечно, иногда как раз власти «замораживают» эти самые объекты, но, чаще всего, здесь проблемы скорее технического характера (несоответствие конструкции, этажности, требованиям безопасности и прочее), и разрешаются они не в пример быстрее, чем случаи мошенничества. Так что в Ростове проблемы с обманутыми людьми всё-таки пытаются решить. Правда, не везде так гуманно смотрят на дольщиков. В некоторых регионах власти отказываются от помощи обманутым дольщикам. И что самое неприятное — с правовой точки зрения всё в порядке. Недобросовестные застройщики оказались отлично подкованными в юридических вопросах. Люди без денег и без квартир — но доказать не могут ничего! Общественные движения пришли в движение.
После того, как количество обманутых дольщиков достигло катастрофических пределов, начали создаваться всевозможные ассоциации, рабочие группы и союзы обманутых дольщиков. И до сих пор появляются всё новые. В основном они взаимодействуют с властью, заставляя её реагировать быстрее на всевозможные проблемы, создавать инициативные группы, вносить поправки в законодательство. И им это удаётся. Почему? Выборы-то приближаются, так что есть призрачная надежда на разрешение всех проблем до конца года. Впрочем, не факт…
На самом деле, эта проблема очень и очень широка, и в одной статье отразить всё невозможно. Поэтому я полагаю, что мы не раз вернёмся к этой непростой теме, собирая всё новые и новые комментарии у представителей власти, общественных организаций и т. д.