Публикации в прессе / Рынок офисной аренды: свободная парковка гораздо важнее элитного лифта
06.12.06
Газета «Город N»
В Ростове строят много новых бизнес-центров. Заметную часть площадей в них клиенты приобретают не для себя, а для их последующей сдачи в аренду. При этом спрос на аренду офисов Ростова-на-Дону ажиотажным не назовешь. Ставки на аренду офисов в Ростове-на-Дону за год подросли не сильно — в среднем на 20%. Наиболее ходовым товаром являются «бюджетные» офисы в 20–50 кв. м, в то время как девелоперы чаще всего стремятся предложить рынку офисы большего размера и классом повыше.
По словам риэлтеров, сегодня многочисленные компании малого бизнеса подыскивают помещения площадью до 50 кв. м, надеясь при этом на аренду офиса в одном из проектных институтов в центре Ростова-на-Дону по цене от 400–450 руб. за кв.м. в месяц. Но это цены прошлого года. В центре города найти такой вариант сегодня практически невозможно, зато подобный офис легко снять на Сельмаше, в Северном и Западном жилмассивах. Они всегда востребованы, но дефицита все же не наблюдается. Риэлтеры говорят о том, что подходящий вариант можно подобрать буквально за день. Аренда офиса в Нахичевани может стоить по 300–500 руб. за кв. м, офис на Доватора, возле Западной промзоны, обойдется максимум в 300–350 руб. за кв. м, при этом он может быть достаточно хорошего качества, несмотря на низкую цену.
Помещения с завышенной ценой сдать крайне сложно.
— Рост цен на аренду офисов Ростова-на-Дону напрямую зависит от качества конкретных предложений — считает генеральный директор DDC Consulting Елена Полюшенко. — На рынке есть недоработанные, неинтересные объекты, цены на которые не растут. Есть и неадекватные собственники, существенно завышающие арендные ставки. Поэтому востребовано сегодня далеко не все, объекты с «завышенной» ценой пустуют. Их владельцы готовы ежемесячно терять деньги, но не согласны уступить в цене. В итоге они дожидаются момента, когда установленная цена сравняется со среднерыночной. Дефицит ощущается лишь на маленьких недорогих офисах порядка 20 кв. м. Часто компании ищут помещение в центре по ставке 300–400 руб./кв. м./месяц, но в итоге соглашаются на 500–600, что на сегодняшний день достаточно выгодно. Для сравнения средняя арендная ставка за качественное помещение в центре на сегодняшний день составляет 800–900 руб./кв. м./месяц, но есть варианты и за 1500 руб. и даже за 3000 руб. Пожалуй, это максимум для Ростова. Такую ставку принято устанавливать на отдельно стоящие офисные особняки с хорошей архитектурой, которые целиком может арендовать одна крупная компания. Но выбор таких вариантов сейчас очень ограничен. Клиенты делают заказы и ждут подолгу. Самые дешевые офисы — при складах и базах, их порой сдают и по 150 руб., чаще — в придачу к самой базе, иногда отдельно.
В спальный район удобнее ездить на работу.
По мере роста цен все большее количество компаний интересуется арендой офисов, расположенных на периферии Ростова-на-Дону. Там и помещения дешевле, и автомобильных пробок меньше. Клиенты все чаще предъявляют требования к наличию автомобильной парковки возле офиса. Местные бизнесмены обычно снимают готовые помещения, крупные столичные компании интересуются стройвариантами, позволяющими выполнить отделку «под себя» (стоимость отделки может быть зачтена в счет арендной платы).
На рынок аренды офисов Ростова-на-Дону действует рост цен на покупку, но в этом году каких-то заметных скачков ставок офисной аренды не наблюдалось. Если торговая недвижимость в серьезном дефиците, помещения буквально рвут из рук, то в офисном секторе такого ажиотажа нет. К офисам требования не столь жесткие, многим арендаторам не нужны самые оживленные улицы, им не так уж принципиально, на первом или втором этаже расположен офис. Удобный подъезд к офису, без дорожных пробок, наличие свободной парковки для арендатора сегодня гораздо важнее, чем наличие в здании дорогого лифта OTIS. В центре, чтобы подъехать на машине к тому или иному зданию, подчас приходится выписывать многочисленные круги. Это сильно усложняет жизнь, и потому арендаторы готовы уехать чуть ли не в спальный район. Многие фирмы, торгующие металлом, сырьем, оптовики склоняются к хорошему и недорогому офису в ЗЖМ, поближе к промзоне и загородной трассе. Туда гораздо удобнее и быстрее ездить на работу.
Ещё один востребованный сегмент — помещения для банков, страховых компаний (головные офисы, офисы для корпоративных клиентов). Они должны располагаться на первом этаже, на фасаде здания, иметь отдельный вход, площадь 200–400 кв. м. Такие помещения на первых этажах новостроек можно снять сегодня в центре по цене 650–1000 руб. за кв. м. Если вход не с фасадной стороны — аренда офиса может быть немного дешевле. Что касается небольших офисов для работы с физ.лицами (от 100 кв. м), то здесь банки сегодня готовы соревноваться по аренде с торговыми предприятиями и платить 1200–1300 руб. за кв. м в спальных районах. Девелоперы предлагают не то, что хотят клиенты. По мнению риэлтеров, строители, создающие проекты и возводящие в Ростове новые офисные здания, порой руководствуются какими-то собственными соображениями, не учитывая реальных потребностей рынка. Девелоперы говорят о жестком дефиците качественных офисных помещений в Ростове, а вот риэлтеры придерживаются несколько иной точки зрения. Качественные офисы нужны, говорят они, но в каком количестве? Арендаторами востребована аренда небольших дешевых офисов, многих устроил бы класс С. А застройщики предлагают рынку новые проекты, в большинстве своем не ниже класса В, — на них сегодня просто повальная мода. Девелоперы часто ориентируют проект под крупных арендаторов, которые будут снимать площади целыми этажами. Такие клиенты действительно есть, но их на рынке не так много. Обычно крупные компании арендуют офис на 2–3 года, за это время они строят свой собственный офис или подбирают вариант для покупки. Крупные площади довольно часто могут простаивать в ожидании арендаторов. Но когда владелец начнет сдавать их, разбив пространство на небольшие кабинеты, те разойдутся мгновенно. Мелкие офисы более востребованы. Другое дело, что проект здания может не предусматривать такой возможности, и в итоге, как при любой перестройке, повысятся затраты его владельца, пострадает и качество помещений.
По международной классификации нынешние ростовские офисы можно отнести к самым низким категориям С, D, впрочем, весьма условно, поскольку никто их специально не классифицировал. И если наличие в здании структурированных кабельных систем и мини-АТС стало нормой жизни, то постоянно работающий лифт или централизованная система вентиляции сегодня во многих местах по-прежнему являются непозволительной роскошью.
Рынок аренды офисов классов В, В + только зарождается, и перспективы его, по словам риэлтеров, пока достаточно туманны. Спрос есть, но цена высоковата, и потому очередь за помещениями такого класса пока не выстраивается. Сегодня аренда офиса в бизнес-центре «Купеческий двор» стоит 1000–1300 руб. за кв. м, похожие цены (1050–1200 руб.) предполагаются в Clover House, строительство которого близится к концу.
— На Западе здания классов, А, В обычно целиком принадлежат одному собственнику, сдающему помещения в аренду, — констатирует Елена Полюшенко. — При этом есть единая концепция управления офисным центром. А когда в здании много собственников, выкупивших отдельные этажи и пускающих арендаторов (как это происходите Ростове), получается настоящая коммунальная квартира, где на каждом этаже свой хозяин. Девелоперам, перед тем как строить новый офисный центр, стоит заранее обращаться за консалтинговой помощью к специалистам, владеющим ситуацией на рынке, чтобы выяснить, какие офисы востребованы, что и где лучше всего строить, для каких клиентов и по какой цене. У нас же сначала возводят коробку, а потом начинают переделывать готовое здание. Действуют на глазок. В итоге теряют деньги.
Пример подобного подхода — 7-этажный бизнес-центр на углу пр. Ворошиловского и ул. Шаумяна (по соседству с обладминистрацией), который ростовские архитекторы за странный внешний вид окрестили «молочной бутылкой». Весной площади здесь выставлялись на продажу целыми этажами и предлагались по весьма высокой для Ростова цене — 3 тыс. евро за кв. м. Уже тогда риэлтеры сильно сомневались в их успешной реализации, несмотря на выгодное расположение в центре города. В итоге распродать офисы не удалось. Сегодня здание перепрофилировано под гостиницу «Европа». Но гостиница — это не офисный центр. Нужно нарезать офисные блоки на отдельные номера, провести в каждый номер водопровод и канализацию, чего не предусмотрено в офисах, где санузлы общие. Такие переделки в готовом здании — это существенные дополнительные затраты. В итоге срок окупаемости здания заметно увеличивается.
Офисная ипотека пока непопулярна. Большинство арендаторов снимает офисы, потому что у них нет достаточных средств для покупки собственного помещения. Однако если сравнить ставки аренды и цену офисов, выставляемых на продажу, то можно, например, выяснить, что примерно за 7 лет арендатор выплачивает полную стоимость аналогичного офиса в том же районе (при условии закрепления размера цены помещения и арендной ставки). Кстати, такой же срок окупаемости здания при сдаче офисов в аренду запланировали владельцы бизнес-центра Clover House в лице «РГС Недвижимости». Напрашивается вопрос: почему бы не купить офис в Ростове лизинг или по ипотеке? Риэлтеры отмечают, что пока этот сегмент рынка в Ростове не развит. В городе много мелких фирм, срок жизни которых порой не превышает 2–3 лет или даже нескольких месяцев. Да и компании, твердо стоящей на ногах, проще привлечь обычный кредит на развитие бизнеса и вложить эти деньги в покупку помещения. Ипотека и лизинг — механизмы более сложные в оформлении, у банков такие программы для предприятий пока не отработаны. Поэтому офисная ипотека в Ростове, в отличие от ипотеки квартирной, пока находится в зачаточном состоянии. Но в ближайшем будущем она может получить свое развитие, ведь новых офисов строится все больше, а покупателей, готовых сразу выложить полную сумму, на самом деле не так много.