Публикации в прессе / Ближе к небу, или бизнес-центры на Дону
01.12.06
Журнал «Реальный Бизнес», № 12–01 (53)
Бизнес на Дону активно развивается: открываются новые фирмы, расширяются старые, из-за рубежа к нам в Ростов приходят иностранные крупные компании, открывая свои представительства и привнося свои традиции в образ ростовской деловой жизни. Одной из таких традиций стала аренда офиса в бизнес-центрах.
Что же такое бизнес-центр? Представьте себе огромное многоэтажное здание или целый комплекс таких зданий, которые вмещают в себе только рабочие офисы различных фирм. Представили? В памяти сразу встают небоскрёбы Нью-Йорка, Лондона, Парижа… Да, сейчас мы лишь медленно идём к тому, чего люди на Западе достигли уже относительно давно. Но если вспомнить о том, что российскому бизнесу только 15 лет, то и тенденции не так уж бесперспективны.
Бизнес-центров в западном понимании этого слова (т. е. построенных конкретно под офисы) в Ростове ещё нет. Примерно в середине 90-ых, когда постепенно начало приходить понимание, несмотря на всевозможные кризисы, что капитализм обосновался в Российской Федерации прочно и надолго, огромному количеству новоявленных фирм просто не хватало места. Тогда опустевшие бывшие научно-исследовательские институты начали спешно переоборудовать под офисы. В итоге получились унылые офисные здания коридорно-кабинетного типа с не очень высокой арендной платой. На тот момент это был единственный выход из положения.
Но время шло, а ростовский бизнес с оглядкой на иностранные компании и крупные концерны развивался. И в какой-то момент спрос на удобные и хорошо обустроенные коммерческие помещения начал расти, заставляя ростовский строительный, инвестиционный, риэлторский рынки формировать качественное предложение.
В настоящий момент мы стоим на пороге коренного изменения рынка деловой недвижимости в Ростове, потому что именно сейчас, в настоящий момент, запущены очень многие проекты первых бизнес-центров Ростова, которые станут флагманами деловой жизни всей Ростовской области.
Что же ждёт нас? На Западе, традиций которого мы постоянно придерживаемся, есть классификация бизнес-центров по категории благоустроенности: «А» (первоклассное расположение, высокое качество отделки и инженерии, расширенная инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы и места для отдыха, охраняемая стоянка из расчёта — не менее одного на 25 кв. м офисных помещений и т. д.), «В» (уступает «А» только по одному или нескольким параметрам), «С» (хуже из-за неудобного местоположения и недостаточной инфраструктуры обслуживания бизнеса и отдыха), — утверждённая Национальной ассоциацией риэлтеров США. У нас подобной организации нет, поэтому каждый из владельцев таких бизнес-центров будет просто произвольно присваивать «класс» своему детищу, попутно прибавляя несколько сотен рублей к цене аренды квадратного метра. А как определить хотя бы приблизительно класс новоявленной офисной высотки? В данном вопросе очень много тонкостей. Играя на этом, многие управляющие компании очень неплохо наживаются на смешивании понятий. Возьмём хотя бы такие несуществующие понятия как «В+" и «С+». В западной практике таковые не встречаются, однако в России и в Ростове подобные здания есть, а оценивать их реальное состояние никто не будет: некому и не за чем… И, возможно, по западным стандартам это здание будет и не «В» и даже не «С». В идеале, любой бизнес-центр должен строиться под заказчика, т. е. учитывать все его требования, если, конечно, они не расходятся с концепцией фирмы-строителя. Как будет это происходить у нас в Ростове, покажет время.
Кстати, а какая примерно цена будет на аренду квадратного метра в бизнес-центрах Ростова? По прогнозам специалистов, она составит 1300 рублей/кв.м. В среднем, конечно. А учитывая то, что сдаваться будет не 10 квадратных метров, а минимум — 100, вопрос: какая ростовская организация сможет себе это позволить — встаёт достаточно остро. И, действительно, кто же будет снимать или покупать помещения в бизнес-центрах Ростова?
Для малого бизнеса помещение в бизнес-центрах невыгодно хотя бы потому, что, как правило, штат сотрудников небольшой и огромное помещение не нужно для их размещения. По статистике маленькие фирмы занимают от 10 до 40 кв. м площади (это 1–4 кабинетов). Чаще всего, такие организации ориентируются на 300–400 рублей за квадратный метр. Так что вряд ли мы увидим скромное рекрутинговое агентство или небольшое рекламное агентство в новеньком бизнес-центре Ростова.
Для малого бизнеса помещение в бизнес-центрах невыгодно хотя бы потому, что, как правило, штат сотрудников небольшой и огромное помещение не нужно для их размещения. По статистике маленькие фирмы занимают от 10 до 40 кв. м площади (это 1–4 кабинетов). Чаще всего, такие организации ориентируются на 300–400 рублей за квадратный метр. Так что вряд ли мы увидим скромное рекрутинговое агентство или небольшое рекламное агентство в новеньком бизнес-центре Ростова.
Средний бизнес в Ростове развивается достаточно быстро, у него есть деньги и амбиции. Такие организации готовы платить за комфортабельное помещение в центре города, но проблема состоит в том, что они хотят всё и сразу и не хотят никаких проблем и задержек, а бизнес-центры Ростова ещё либо не достроены, либо не сданы в эксплуатацию. Поэтому приходится пока среднему бизнесу размещаться по старинке в бывших НИИ.
Крупный бизнес, собственно говоря, и будет главным арендатором и покупателем коммерческих площадей в таких центрах. Почему? Есть целый ряд причин: готовность платить за качество и комфорт, поддержка репутации своей организации (а размещение офиса в бизнес-центрах класса «В» в Ростове говорит о процветании фирмы), возможность планировки рабочего пространства по своим потребностям (есть такое понятие на Западе — «open space» (англ. «открытое пространство»), которое обозначает офисное помещение, разделённое только тонкими перегородками — такая планировка подчёркивает работу всей фирмы в команде) и т. д.
Конечно, кроме российских организаций на ростовский рынок приходят и иностранные концерны, которые нельзя не брать в расчет, ведь это наиболее вероятные арендаторы. И это понятно, поскольку практика аренды офисов в бизнес-центрах в развитых странах существует уже десятилетия — для них это привычнее. Ну, и потом — средства на аренду у крупных иностранных филиалов, безусловно, имеются.
Если говорить о том, какие сферы бизнеса будут, прежде всего, заинтересованы в этой новинке, то тут не всё просто. Для примера возьмём банки (а это действительно крупный бизнес). Что важно для банка? Удобство и наибольшая проходимость. Значит, подходят только первый и второй этажи. Будет ли банк (или, скажем, страховое общество) арендовать пятый или седьмой этажи? Сомнительно. Что касается торговых компаний, сетей автосалонов и т. д. (заинтересованных в непосредственном общении с клиентом), то самый элитный бизнес-центр, скорее всего, будет интересен для них только в качестве размещения центрального офиса. Скорее всего, востребованы помещения будут среди строительных компаний (если это филиал или нет своего здания), среди консалтинговых и маркетинговых организаций (самых крупных), среди оптовых фирм, среди мобильных операторов. Если такой бизнес-комплекс будет находиться поблизости от какого-нибудь завода, то вся управляющая этим заводом система, возможно, будет перенесена туда.
Есть и ещё один немаловажный вопрос: будут компании, строящие в настоящий момент эти комплексы, сдавать в аренду или будут всё-таки продавать их клиентам? Западная практика такова, что помещения в бизнес-центрах класса «А» и «В» не продаются, а лишь сдаются в аренду. Причины в том, что, во-первых, это слишком дорого для клиента (покупателей будет немного), во-вторых, невыгодно для строящей организации (расходы достаточно быстро окупаются, и дело приносит огромную прибыль за счёт высокой аренды). Также в настоящий момент среди крупных иностранных концернов существует тенденция продажи своей недвижимости и заключения договора аренды на неё же. Это происходит из-за нежелания самостоятельно обслуживать помещения, т. к. для этого нужен дополнительный отдел с множеством сотрудников, которым необходимо платить деньги, а ведь это расходы, которые никак не окупаются. Так что, чаще всего, организации, занимающиеся проектами бизнес-центров, организуют управляющие компании, которые, собственно, и осуществляют процессы сдачи в аренду, надзора за состоянием, а также охраной. Кстати, совсем недавно появилась специальность «property management» («управление собственностью»), и те люди, кто прошёл этот курс, имеют перспективу стать сотрудниками таких управляющих компаний.
Класс «С» продать можно, но он уже не будет являться столь солидным, как «В» и тем более «А». А как ситуация будет складываться в Ростове? Скорее всего, это будет сдача в аренду. Это выгодно: рынка аренды офисов в бизнес-центрах Ростова ещё, как такового, нет, поэтому и спрос будет велик со стороны крупного, среднего и иностранного бизнеса. Кроме того, управляющая компания будет поддерживать стиль здания и корпоративную культуру, зарабатывая репутацию серьёзной организации, с которой будут стремиться работать. Это позитивный момент тем более, если компания собирается и дальше строить бизнес-центры. Да и потом, цена даже одного этажа в элитном комплексе будет слишком высока.
Специалисты в инвестиционном бизнесе, в основном, сходятся во мнениях по поводу перспектив рынка коммерческой недвижимости в Ростове. Например, Елена Полюшенко (генеральный директор DDC Consulting) считает, что дело не в количестве запущенных проектов, а именно в качестве этих самых проектов и грамотной позиции собственников, основанной на опыте профессиональных консультантов и знании рынка. Одни помещения будут пустовать, другие будут супервостребованы. Притом, супервостребованы будут именно те бизнес-центры, при строительстве и оформлении которых придерживались западных стандартов качества и комфорта.
Бизнес-центры — это, пожалуй, лишь первая ласточка успешности нашего региона, та ступенька, ступив на которую ростовский бизнес станет развиваться и дальше. В Москве потихоньку начинают появляться так называемые бизнес-парки (т. е. целые комплексы с одной инфраструктурой, слитые воедино, в окружении зелёных насаждений), которые уже сейчас отражают стремление не просто к элитности и роскоши, но и к спокойствию и удобству тех людей, которые там работают. Уверен, что уже очень скоро подобное появится и у нас, ведь и ростовский рынок коммерческой недвижимости не стоит на месте…