: рынок коммерческой недвижимости Ростова

19.08.13

Журнал "Деловой Квартал" №16

Инновационный офис — это пространство, выполненное в авторском дизайне. В Ростове этот тренд только набирает обороты среди крупных компаний, разворачивающихся в open space. Здесь под инновационным понимается «дорого оформленный». Инновации реализованы в технических системах, социальная составляющая еще в зачаточном состоянии.

В южной столице нет инновационных офисов в привычном смысле. Крупные арендаторы предпочитают снимать большие площади и форматировать их по собственному усмотрению. В то время как дефицита квадратных метров нет, обозначилась потребность в определенных типах офисов.

В крупных компаниях, руководители которых отслеживают западные тенденции, обращают внимание на эргономику пространства. Однако еще весьма большая доля бизнесменов остается верна принципу «ничего лишнего». И все же, время кабинетной системы с удобствами по коридору уходит в прошлое. Актуальным становится размещение 2-3 арендаторов на этаже.

На офисы в 50-100 кв. м существует устойчивый повышенный спрос. В некоторых БЦ площади разбиты на блоки 120-200 кв. м при ставке 900 руб./кв. м. Их себе могут позволить имиджевые компании.

Новое поколение офисов

Офисные объекты новой формации можно будет ожидать через 3-5 лет. Будущие бизнес-центры не будут кардинально отличаться от существующих, но эти незначительные отличия будут серьезно влиять на их привлекательность. Ради привлечения нужных проекту и качественных операторов инфраструктурных элементов (рестораны, столовые, фитнес, аптека и так далее в зависимости от уровня объекта и концепции) девелоперы будут идти на уступки по коммерческим условиям. В конечном итоге именно это позволит повысить среднюю ставку аренды по объекту.

Изменятся и пространственные параметры офисных центров. Даже если это здание высотой в 25 этажей в центре города на небольшом участке земли, все равно девелоперам придется «выкраивать» территории вокруг него. Эта тенденция может быть реализована в офисных комплексах, разбитых на несколько корпусов в 5-7 этажей, расположенных на достаточно большой территории с необходимым числом машиномест для парковки, зонами для отдыха с лавочками, скверами и полноценной инфраструктурой. Эта социальная составляющая и является непременным атрибутом инновационной площадки наряду с высокотехнологичными устройствами. По словам генерального директора ГК «Инженерный центр «Миком» Ростислава Попова, современный офис зачастую перенасыщен инженерно-информационными системами, и большинство людей их воспринимают практически как неотъемлемую часть жизни: «Казалось бы, работа офисных сотрудников — это компьютер на рабочем месте и компьютерная сеть. Компьютеры как таковые превратились в листок бумаги и карандаш, приобретаемые по необходимости, а вот автоматизация всех возможных технологических процессов — это, пожалуй, самое перспективное направление развития рынка сегодня».

Прошло время покупок просто сервера или компьютера, просто кондиционера или источника бесперебойного питания. Заказчики рассматривают вопрос иначе: что именно в качестве выгоды они получат от внедрения той или иной системы. Такой подход способен изменить в первую очередь качество и себестоимость конечного результата, а также возможность концентрироваться на собственном бизнесе для увеличения его доходности, считает г-н Попов.

«Создание современной IT-инфраструктуры на сегодня является одной из приоритетных задач для любой компании, ведь от этого зависит успешное протекание всех бизнес-процессов», — отмечает Олег Хаджи-Назаров, директор компании «Офисный мир КМ», открывшей недавно экспозицию готовых комплексных решений для офисов. Шоу-рум площадью 300 кв. м состоит из следующих демо-зон: несколько вариантов архитектурных бюро, серверная комната, кабинеты для руководителей, оформленные «под ключ». Планируется, что на этой площадке будут анонсироваться технические новинки, применяемые в офисном пространстве.

Офис нового поколения невозможен без инновационных решений, которые делают его эргономичным. Генеральный директор ГК «БИС» Андрей Иванов отметил важность удобной пропускной системы на входе в бизнес-центр, при которой разные организации и их посетители не мешают друг другу. Эту функцию реализует система контроля и управления доступом. Средствами контроля доступа служат как магнитные ключи, так и разнообразные считыватели биометрических показателей — дактилоскопические, рисунок вен, радужной оболочки глаза, формы ладони и других. Причем для посетителей могут использоваться магнитные ключи, а для резидентов офиса — ключи в сочетании с биометрическим контролем. Приятной для работодателя дополнительной опцией стал контроль рабочего времени. Неотъемлемой частью всех деловых зданий является система охранного телевидения. Сейчас часто применяют комбинацию из IP-видеокамер в сочетании с аналоговыми. Современные офисы оснащаются охранной и пожарной сигнализациями, средствами связи разного уровня: от фиксированной телефонной с DECT подсистемой до усилителей мобильной связи и WI-FI покрытия.

«Правильно выстроенная автоматизированная система управления климатом позволит сэкономить на технологическом оборудовании приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирующих воздух устройствах. Считаю, что спрос на эти системы в Ростове — дело ближайшего будущего. Наиболее востребованным свойством офиса станет возможность гибкого переформатирования его площадей, изменения порядка эксплуатации помещений. Еще одно свойство, которое станет актуальным среди инвесторов, — энергоэффективность, а значит и контроль стоимости владения коммерческой недвижимостью», — добавил г-н Иванов.

Возможно появление новых форматов офисов, специализированных под определенную бизнес-среду, где арендаторы могут пользоваться не только дополнительными услугами и техническими возможностями УК, но и оптимизировать свою работу за счет взаимодействия с соседями.

«На мой взгляд, для офисных центров сегодня гораздо важнее не технологии и даже не дизайн, а концепция и отношение. Когда наша команда создавала «Креативное пространство», а это, по сути, офисный центр с дополнительными функциями, то именно концепция «офисы для компаний креативной экономики» и помогла стать этому проекту успешным», — отметил руководитель проекта Creative Space Денис Зубков.

На офисном фронте без перемен

Деловая среда г. Ростова-на-Дону дислоцируется преимущественно в бизнес-центрах. Большинство из них были сданы в 2007-2008 гг. Тогда, по мнению собеседников «ДК», об инновационных технологиях мало кто задумывался. Кризис и последовательный выход из него, а также развитие информационных технологий подтолкнули арендатора к поиску более комфортных условий.

Динамику рынка коммерческой недвижимости можно оценить по количеству недавно введенных в эксплуатацию офисных зданий. В июле концерн «Единство» сдал в эксплуатацию бизнес-центр класса «А» «Риверсайд Дон». Своих якорных арендаторов ищет открывшийся летом БЦ «Колизей», до конца IV квартала текущего года планируется открытие БЦ «Лига наций».

Рынок офисной недвижимости, как вся строительная отрасль в целом, не показывает общей резкой динамики из-за продолжительного жизненного цикла зданий. По этой причине новые форматы и тенденции не могут реализоваться слишком быстро. Рынок офисной недвижимости Ростова прошел первый этап, отличной чертой которого являлся быстрый рост принципиально новых бизнес-центров. Следующая стадия предполагает развитие в сторону повышения качества новых проектов. Проекты предыдущих лет, в основной своей массе, не обладали теми характеристиками, которые делали бы их по-настоящему высококлассными. Если посмотреть на любое качественное здание, введенное в 2008-2009 гг., то с позиции сегодняшнего дня его удобство может показаться недостаточным. Сегодняшние собственники бизнеса и топ-менеджеры, успевшие поездить по миру, уже понимают, что хотят получить от бизнес-центра. Однако новая стадия рынка пока не наступила. Виной всему экономический кризис и нынешнее состояние экономики.

Развитие рынка будет провоцировать и приближение ЧМ-2018. Компания «Маринс Групп» выкупила гостиницу «Ростов» и теперь активно ведет реконструкцию площадки. Часть гостиничных номеров они переделывают в офисные помещения. Схема совмещения отеля и бизнес-центра будет реализована и в Sheraton Rostov-on-Don Hotel & Business Center на пр. Сиверса и Hyatt Regency Rostov Don Plaza на ул. Б. Садовой. Предпосылок активного роста ставок аренды на офисные помещения в ближайшее время не наблюдается. Причина этому в двух факторах. С одной стороны, объем рынка во всех классах достиг умеренных показателей, которые удовлетворяют текущий спрос. С другой стороны, рынок офисной недвижимости, как никакой другой, является прямым отражением уровня деловой активности. Поскольку экономика не растет, то и рассчитывать на рост спроса в сегменте бизнес-площадей также не стоит. Следовательно, общий рост ставок на аренду офисов будет невысоким: в пределах 3-5%.

Отложенный спрос на офисную недвижимость, сформировавшийся в течение июня-июля, все активнее проявляет себя в течение августа. Это подтверждает, в том числе, и значительный рост цены на объекты недвижимости. Негативные тенденции на валютном рынке, а также опасения инвесторов в августе и сентябре толкают покупателей вкладывать средства во что-то стабильное — в коммерческую недвижимость.

Эксперты предсказывают плавный, стабильный рост арендных ставок, не выходящий за пределы официальной инфляции. Традиционно в центре города аренда коммерческих площадей останется дороже, чем на окраинах. В то же время в цене будут офисные здания, располагающиеся на крупных транспортных артериях города с отличной пешеходной и автомобильной доступностью, например, пр. Стачки, Космонавтов, Малиновского.

Ставки в этом году уже зафиксировались, и рост в перспективе будет максимум в пределах официальной инфляции. Для офисов класса «С»: 500-700 руб. за кв. м; класса «В»: 800-1000 руб.; класса «А»: 900-1400 руб. в зависимости от площади, месторасположения и заполненности офисного здания. Кстати, число сданных в аренду площадей часто колоссально влияет на принятие решения о заключения договора арендатором. Мало кто хочет быть первопроходцем, чувствовать себя сталкером в большом здании и годами наблюдать за перманентным ремонтом соседей. Все хотят комфорта, в том числе и психологического.

Присутствует не столько дефицит площадей, сколько неоправданные ожидания собственников, желающих сдать офисы быстро и дорого. Пустующих помещений довольно много. Есть арендаторы, готовые платить за них, условно говоря, 1000 руб. за кв. м, а собственник не готов опускать цену ниже 1500 руб. Это основная проблема. Дефицит в явном виде присутствует только в сегменте высококлассных офисов небольшой площади, что толкает вверх цены на их аренду.

По словам генерального директора концерна «Единство» Валентины Полевиченко, некоторые из давно действующих бизнес-центров предоставляют достойный уровень комфорта, но уже не могут удовлетворить арендаторов по показателю статусности, поэтому такие компании начинают переезжать в офисы класса «А».

Генеральный директор компании DDC Consulting Елена Полюшенко рассказала «ДК» о предстоящем открытии Делового Центра «Ассамблея». По ее словам, объект уже введен в эксплуатацию и оформлен в собственность. На данном этапе первые арендаторы оформляют договоры аренды на свои помещения. Проект, который предусматривает симбиоз кабинетно-коридорной системы и open space, заявлен в классе «А». Уникальным его делает роскошный интерьер в редком для ростовских бизнес-центров классическом стиле с дорогостоящей отделкой из мрамора, хрусталя и других натуральных материалов. Также деловой центр выделяет присутствие wellness-зоны с собственным бассейном для арендаторов, позволяющее сочетать ведение бизнеса и моменты релаксации. В дополнение к этому в «Ассамблее» предусмотрен расширенный комплекс эксплуатационных услуг, рассчитанный на более взыскательных резидентов.

На состояние рынка офисной недвижимости сегодня положительно влияют два фактора. Первый: проявление отложенного спроса, которое стало возможным благодаря росту компаний после периода стагнации. Второй: качественно новые предложения со стороны девелоперов. Рынок офисной недвижимости, в отличие от жилья, всегда был больше «рынком покупателя», поэтому его достаточно равновесное положение сейчас мы оцениваем как благоприятное на будущее. Впереди начало делового сезона и, безусловно, роста активности на рынке.

Виктория Морозова

К списку публикаций