Публикации в прессе / Как найти арендатора в условиях современного рынка складской недвижимости Ростова-на-Дону
10.07.13
Интернет-ресурс Skladno.ru
Ростовская область стабильно удерживает позиции в тройке лидеров по товарообороту среди регионов ЮФО. В первом полугодии 2013 г. объем оборота розничной торговли составил свыше 261,7 млрд. рублей, что на 11,7% выше показателя за аналогичный период 2012 года. В донском крае масса возможностей для инвестирования, в том числе и в складскую недвижимость. Однако существуют свои нюансы, в частности, касательно спроса, потребностей арендаторов, без изучения которых выходить на региональный рынок складских помещений рискованно.
Складской сегмент сегодня
В настоящий момент в сфере строительства складской недвижимости Ростова-на-Дону продолжается стагнация. Примечательно, что накануне экономического кризиса 2008 года к строительству был заявлен целый ряд проектов, претендующих на класс А. Ожидалось, что объем новых помещений, возводимых под аренду, вырастет в 18 раз. В действительности же, за последние 5 лет реализованы лишь единицы из ранее запланированных проектов, построено порядка 100 тыс. кв. м качественных складских помещений, что, тем не менее, в связи с ненасыщенностью рынка качественными складами дало прирост на 80 % от классовой доли рынка.
На ростовском рынке складской недвижимости по-прежнему преобладают реконструированные помещения, оставшиеся после закрытия и перепрофилирования производственных предприятий, заводов, комплексов. Из новых проектов, построенных после 2009 года, большая часть представлена помещениями площадью от 1000 до 3000 кв. м, в основном соответствующими классу В, в которые относительно несложно найти арендатора. Из крупных проектов в регионе на рынок аренды вышел всего один объект класса «А» общей полезной складской площадью 86 187 кв. м.
Законы логистики помогут найти арендатора
Выбор месторасположения складских комплексов, как правило, обусловлен близостью к транспортным магистралям и грузопотокам. Наиболее динамично межрегиональный товарооборот Ростовской области развивается с субъектами Центрального, Приволжского и Южного федеральных округов. Ведущими партнерами в торгово-экономической сфере выступают Москва, а также Московская, Липецкая, Воронежская, Саратовская области и другие регионы центрально-европейской части России, Ставропольский и Краснодарский край, Астраханская область. В связи с этим схема концентрации складских комплексов выглядит следующим образом: основным по интенсивности является примыкание к автомагистрали М4 «Дон», а именно московское направление. Здесь сосредоточена значительная часть функционирующих комплексов и наиболее высоки шансы быстро найти арендатора. Также пользуются спросом склады в г. Батайске, являющимся крупнейшим южным сортировочным центром железнодорожных грузов со всей России. Достаточно активны арендаторы в промзоне на Левом берегу Дона, расположенной между Ростовом-на-Дону и Батайском и имеющей выезды на трассу М4 «Дон». Благодаря близости к крупным городским магистралям востребованы склады в Западной промзоне г. Ростова-на-Дону, в Мясниковском районе, по которому проходит трасса М23 «Ростов-Таганрог».
Портрет современного арендатора
Основной спрос на аренду складских помещений по-прежнему формируют ритейлеры. Однако наблюдается следующая ситуация. До кризиса 2008 года девелоперы в основном ориентировались на запросы федеральных ритейл-операторов и ожидали активного развития складского сегмента. Сейчас среди клиентов такого уровня найти арендатора – достаточно сложная задача. В нынешних условиях крупные торговые сети могут строить собственные склады, а также по возможности использовать имеющиеся в других регионах сортировочные станции и площади, либо, особенно когда речь идет о FMCG, обходиться без складов, доставляя товары напрямую в места продаж.
В настоящее время реальная потребность в аренде склада есть у небольших торговых компаний, филиалов отечественных и зарубежных, а также части местных производителей. Среди этого типа арендаторов пользуются популярностью небольшие складские комплексы хорошего качества, соответствующие классам В и В+. Так, во II квартале 2013 года спрос на такие площади составил: 41% (помещения до 200 кв.м), 28% (площади 200-500 кв. м), 21% (блоки 500-1000 кв. м) и 10 % (склады свыше 1000 кв. м).
Парадокс – простой складов при стабильном спросе
Несмотря на то, что складской сегмент до сих пор не достиг докризисного уровня как по величине арендной ставки, так и другим показателям, тем не менее можно с уверенностью говорить о стабильном спросе на складские помещения и перспективе получать высокую прибыль от склада. Однако при этом многие объекты заполнены не до конца, а некоторые простаивают по несколько месяцев. Уровень вакантности складских помещений в среднем по рынку в Ростове-на-Дону в июле 2013 г. остается на довольно высоком уровне порядка 20%. Для сравнения, за май 2013 г. в Казани этот показатель составил 12,5%, в Самаре 10%, в Нижнем Новгороде – 9%. А в Европе и США вакантность складов с 2011 года удерживается в среднем на уровне 10%.
Донской сегмент складской недвижимости все ближе к тому, чтобы трансформироваться в рынок покупателя. Это связано с тем, что большинство объектов Ростова-на-Дону не отвечают запросам арендаторов, не имеют грамотной концепции, минусы и слабые стороны перевешивают достоинства. Даже адекватная арендная ставка, уже включающая затраты на содержание склада, не спасает положения.
Склад востребован, если…
Сделать проект жизнеспособным может максимальное соответствие потребностям клиентов. Эксперты DDC Consulting суммировали основные требования ростовских арендаторов к помещениям и территории. Базовые условия - удобный подъезд для всех видов грузового транспорта, наличие погрузочно-разгрузочного оборудования и авторампы, возможность организации стеллажного хранения, что, в свою очередь, предъявляет особые требования к конструктиву здания и высоте потолков. Также около 80% арендаторов рассматривает размещение исключительно на первом этаже. В индустриальных объектах советских времен, адаптированных под склады, зачастую это требование невозможно выполнить без реконструкции, комплексной перестройки здания. Однако среди требований встречается ряд второстепенных, реализация которых предполагает минимальные затраты. В совокупности выполнение этих условий, например, выравнивание пола, установка в складе необходимого оборудования, перенаправление потоков грузового транспорта или создание дублирующего выезда может нивелировать отсутствие одного из основных требований.
Востребованность склада, быстрый поиск арендаторов, и как результат, стабильный источник дохода можно гарантировать, если изначально разработкой концепции, ее реализацией, управлением проекта занимаются профессиональные консультанты и управляющая компания. Наиболее оптимальный вариант, когда это эксперты одной компании. Тот факт, что впоследствии им перейдет управление складом, заселение объекта и работа с арендаторами, является залогом эффективности их работы и грамотности проекта. Однако в действительности зачастую приходится работать с уже существующими устаревшими складами, а также новыми комплексами, построенными без концепции, предварительного анализа территории. Тем не менее, не стоит недооценивать даже проблемные объекты. Благодаря консалтинговой поддержке в большинстве случаев можно изменить ситуацию и, правильным образом модернизировав объект, повысить его капитализацию, устанавливать арендную ставку не 150 руб./кв.м/мес., а уже минимум 180 руб./кв.м/мес. В DDC Consulting часто обращаются клиенты за подбором помещений, готовые оплачивать и большую ставку, однако они ожидают соответствующего уровня комфорта на объекте. Даже в условиях ограниченного выбора арендаторы не спешат соглашаться на имеющиеся варианты, до 25 % компаний рассматривают аренду склада в отдалении от Ростова-на-Дону или размещение в соседних регионах. Поскольку складские комплексы в регионе зачастую не в полной мере отвечают логистическим и техническим критериям, привлечение арендаторов на склад, а затем поиск компромисса с ними, согласование и заключение договора с арендаторами составляет наиболее сложную часть работы, которую собственники складов все чаще предпочитают отдавать на аутсорсинг.
Складское направление Ростова-на-Дону далеко от насыщения и имеет большой потенциал, обусловленный многими факторами, но в первую очередь геоэкономическим положением. Развитие складского сегмента – важный и актуальный вопрос донской экономики. В завершении остается пожелать успешного бизнеса нынешним и будущим участникам ростовского рынка складской недвижимости.
Более подробно с перечнем услуг DDC Consulting по управлению арендными взаимоотношениями и привлечению арендаторов для владельцев складских комплексов можно ознакомиться в разделе "Услуги для владельцев недвижимости".