Публикации в прессе / Аренда офисов в Ростове-на-Дону: дефицит ощущают только банки
07.05.07
Газета «Город N»
Впервые за последние годы стоимость аренды офисов в Ростове, исключая отдельные категории, перестала расти. На окнах новых бизнес-центров и бывших научно-исследовательских институтов (НИИ) пестрят объявления: «Аренда офисов в Ростове-на-Дону». Массовый выброс на рынок офисов в новостройках только начался.
Ранее рынок аренды офисов Ростова-на-Дону характеризовался постоянным дефицитом предложения. Например, в прошлом году цены выросли примерно на 20%. С начала этого года началась стагнация. По мнению генерального директора компании DDC Consulting Елены Полюшенко в 2007 году ставки на офисные помещения продолжат свой рост, но он не превысит 12–14%. Развитию рынка будет способствовать дальнейшее усиление активности со стороны российских и иностранных инвесторов.
Большинство операторов рынка сделали прогноз стабильности цен на этот год. Предложение по аренде офисов в Ростове расширится, но цены, по мнению некоторых экспертов, вряд ли упадут. Ещё одной причиной начавшейся стагнации является предложение в основном крупных и средних по площади помещений класса В, в то время как экономвариант, да ещё и небольшой площади, предлагается довольно редко. В центре даже в морально устаревших зданиях НИИ цена «квадрата» составляет 650–800 руб., и спрос на маленькие офисы в них есть всегда. Из новостроек небольшие помещения (20 кв. м) предлагают только «Белый слон» и «Купеческий двор».
— К сожалению, в Ростове много неграмотных проектов, построенных без проведения серьезных маркетинговых исследований и привлечения консультантов, — считает Елена Полюшенко. — После завершения строительства уже поздно менять объемы здания, предусматривать достаточное количество (по рыночным понятиям, а не по строительным нормам) парковочных мест и т. д. Важно на этапе разработки концепции предусмотреть все параметры, чтобы объект был востребован рынком и через год, и через 10 лет.
В итоге новые бизнес-центры остановили рост цен на аренду офисов, но не решили наиболее острых проблем дефицита маленьких помещений для вновь открывающихся фирм и представительных офисов для финансовых учреждений. Первая проблема частично решается реконструкцией зданий иного профиля. Например, компании размещаются в бывшем общежитии на Каяни, НИИ на 14-й линии по цене 550–600 руб. Печальная необходимость закрытия института бизнеса и права, расположенного в начале Западного жилмассива, привела к сдаче в аренду бывших аудиторий по цене 500 руб. за кв. м. В целом же по районам предложений по офисам мало, но и спрос на них соответствующий. Для тех, кому не надо привлекать клиентов в офис, подходят варианты расселения в административно-бытовых корпусах промышленных территорий всего по 300–400 руб. за единицу площади. Пока ещё экзотично выглядит вариант перепрофилирования недостроя на периферии (Менжинского/Орская) под офисный центр. Зато там будут сдавать редкие варианты мини-помещений от 18 кв. м. В более оживленных местах такие предложения уходят всего за 1–2 дня. По всей видимости, строители опасаются браться за экономварианты офисных зданий с небольшими кабинетами, поскольку управление таким центром требует больших усилий: мелкие помещения более ликвидны, но и чаще переходят из рук в руки, поскольку фирмы из них вырастают.
Однако в наибольшем дефиците сейчас в Ростове аренда офисов на первых этажах с фасадом, выходящим на магистрали в центре города. Такие варианты необходимы массово хлынувшим в Ростов банкам, ПИФам, инвестиционным фондам. Только эта категория офисов интенсивно продолжает расти в цене — примерно на 10% за последние полгода. В центре первый этаж уже невозможно снять дешевле 1200 руб. за кв. м. Буденновский проспект догнал по ценам Ворошиловский. Если год назад для этой магистрали $ 100 было хорошей ценой, то теперь её пределы от 2000 до 4500 руб. за кв. м.
Места на магистралях в квадрате Буденновский — Садовая — Ворошиловский — Текучева всем не хватает, поэтому понятие «деловой центр» становится шире. Для коммерческой недвижимости теперь интересна аренда офисов в Ростове-на-Дону на всех улицах с интенсивным движением: пр. Шолохова до старого автовокзала, Кировский, ул. Мечникова, 1-я Советская. Например, банки стали появляться по соседству с площадью К. Маркса, а также в начале Пушкинской, где только через несколько лет может появиться перспектива оживленного трафика в связи со строительством моста и дорожной развязки на Сиверса.