Публикации в прессе / Торгово-развлекательные и торговые центры Ростова-на-Дону
12.05.08
Журнал «Деловой Квартал» № 17
Число торгово-развлекательных центров в Ростове растет почти в геометрической прогрессии. Если ещё в 2005 году в городе их было всего два, с общей площадью около 100 тыс. кв. м, то сейчас их уже пять, а на разных стадиях строительства находится ещё 12. По прогнозам экспертов, к 2010 г. рынок ТРЦ Ростова достигнет насыщения.
Эксперты отмечают, что в Ростове практически все крупные торговые центры стараются отводить часть площади под развлекательную зону, включающую фуд-корт или ресторан, боулинг, мультиплекс, детскую площадку, каток и т. д. Развлекательная зона позволяет увеличить проходимость торгового центра в среднем на 40%, что является весомым конкурентным преимуществом при поиске арендаторов. И хотя каток, ресторан или кинотеатр приносят меньше прибыли, чем арендаторы, девелоперы организуют зоны отдыха и развлечений практически во всех своих проектах. В итоге, практически все торговые объекты в донской столице можно назвать торгово-развлекательными центрами.
Девелоперы обратили внимание на Западный жилой массив
На конец 2007 г. общий объем площадей в торговых центрах (ТЦ) Ростова составлял около 340 тыс. кв. м. В данный момент обеспеченность населения соответствующими торговыми площадями составляет 323 кв. м на 1000 жителей, что является достаточно низким показателем для города-миллионника. Собеседники «ДК» полагают, что рынок вполне может вырасти более чем в 3 раза. И, судя по заявленным планам, насыщение может произойти в ближайшие несколько лет. Так, до конца 2008 г. будут сданы торговые центры общей площадью 433,1 тыс. кв. м: «МегаМаг», «Талер», второй объект Metro, «Сокол», ритейл-парк Auchan, «Золотой Вавилон». В 2009 г. в городе появится ещё 278 тыс. кв. м качественных торговых площадей: «Галион», «Гранд-Ростов», «Шоколад», «Кит». А в 2010 году заявлен к сдаче Park House (100 тыс. кв. м), «Самолет» (126 тыс. кв. м). Таким образом, уже в 2010 г. количество торговых площадей в Ростове достигнет 1,215 тыс кв. м.
Рынок ТРЦ Ростова на данный момент не является однородным: на нем представлены объекты с различным территориальным охватом, как крупные региональные, так и городские и даже районные. Наиболее знаковыми проектами в донской столице эксперты называют ТРЦ «Горизонт» (80 тыс. кв. м), молл «МЕГА» (130 тыс. кв. м) и ТРЦ «Вавилон» (31 тыс. кв. м).
Как отметили эксперты, 70% успеха торгового центра зависит от его месторасположения. В связи с этим многие девелоперы стараются разместить свои будущие проекты в центре города или на участках, расположенных рядом с магистралями, ведущими к нему. На сегодняшний день в центре Ростова работают ТЦ «Ростовский ЦУМ», ТЦ «Континенталь», ТЦ «Проспект». «Пока в центре качественных торговых и развлекательных площадей нет. Исключение — «А’СТОР Плаза», рассчитанный не на рядового потребителя, а на покупателя с доходом выше среднего. Получается, что в центре города практически отсутствуют крупные современные объекты для среднего класса. Из торгово-развлекательных центров, по мнению собеседников «ДК», лишь «Горизонт» расположен ближе всех к центру города. Наконец-то девелоперы обратили внимание на ЗЖМ: там до конца 2008 года должны быть сданы 3 объекта: «Сокол», «Талер» и «Золотой Вавилон». Интерес к району понятен: во-первых, здесь явный дефицит качественных торговых и развлекательных объектов. Во-вторых, начато строительство нового микрорайона — Левенцовки, который, по планам, будет заселен молодыми семьями — основными посетителями объектов формата ТРЦ.
Все имеющиеся на данный момент ТРЦ предлагают площади в аренду. Этот путь, по словам экспертов, является наиболее приемлемым, так как облегчает процесс управления объектом. Аналитики оценивают объем ростовского рынка аренды ТРЦ в 170 тыс. кв. м, причем площади в уже существующих объектах заняты практически на 100%. Среднюю стоимость аренды собеседники «ДК» не называют, ссылаясь на индивидуальный подход к каждому арендатору. Арендная ставка может варьироваться в пределах от $600 до $1500 в год за 1 кв. м. В «Горизонте» она вообще может достигать $4000. Также участники рынка замечают, что арендная ставка в ТЦ стабильно увеличивается год от года — примерно на 15–20%. С каждым арендатором договор заключается минимум на год, после чего он может быть пролонгирован с измененными условиями по ставке. При этом для девелоперов, в среднем, величина вложений в 1 кв. м. торгового центра составляет порядка $2 тыс. Сроки окупаемости колеблются в районе 5–7 лет.
Владельцы ростовских ТЦ предпочитают управлять ими самостоятельно
Прошлый год был для растущего рынка торговых центров Ростова знаковым — осенью в 20 км от города был запущен шведский сетевой проект «МЕГА». Некоторые эксперты прогнозировали серьезный отток покупателей из успешно работающих «Вавилона» и «Горизонта». Но этого пока так и не произошло. «Напротив, мы продолжаем стабильно наращивать клиентский поток в нашем комплексе, — говорит генеральный директор ТРК „Горизонт“ Дан Полонский. — „МЕГА“ не является нашим конкурентом: по нашим наблюдениям, её появление в Ростове позволило многим арендаторам и потребителям сделать сравнение в пользу „Горизонта“». По его словам, арендная плата в шведском молле необоснованно завышена, и многим торговым операторам невыгодно иметь там свои магазины — проходимость достаточно высокая, но большая часть аудитории не является целевой. «Многие торговые операторы, которые работают в московской „МЕГЕ“, в ростовскую приходить не стали, зато большинство из них предпочли работать с „Горизонтом“. Такое поведение арендаторов говорит о не очень сильных позициях этого проекта в Ростове», — считает г-н Полонский. По словам генерального директора «Горизонта», спрос со стороны ритейлеров на площади в этом мегацентре стабильно высок: в день руководство комплекса отказывает 10–15 потенциальным арендаторам, а в листе ожидания находятся многие серьезные федеральные и зарубежные бренды. «У нас жесткая политика в отношении арендаторов: мы работаем только с теми операторами, которые уже зарекомендовали себя на рынке. Да, конечно, можно было бы получать больше дивидендов, используя так называемую „мелкую нарезку“ — поделить комплекс на площадки по 30–50 кв. м и пускать всех желающих. Но мы не хотим превращать наш центр в рынок, их и так достаточно в городе», — объясняет свою позицию г-н Полонский. По его словам, подобная стратегия сегодня позволяет центру быть наиболее успешным в городе. В ближайшие два года в ТРЦ «Горизонт» появится зона бутиков сегмента medium+, аквапарк, каток и продуктовый гипермаркет.
Примечательно, что большинство владельцев ТЦ в Ростове предпочитают самостоятельно управлять своими проектами. «У нас был неудачный опыт сотрудничества с московскими консультантами. На первом этапе это было полезно с точки зрения получения общей информации об этом рынке, но не более того. Ни одного знакового бренда благодаря им, к сожалению, в „Горизонте“ не появилось. Опасность подобного сотрудничества в том, что основная цель консультантов заполнить как-нибудь и кем-нибудь. О стратегии ТРЦ при этом они не думают», — отмечает Дан Полонский. От сотрудничества с иногородней управляющей компанией отказались и собственники ТРЦ «Сокол». Артур Бароян, генеральный директор ООО «Сокол», рассказал, что в течение полутора лет они сотрудничали с краснодарской компанией ООО KBS, которая занимается эксплуатацией и управлением одного из ТЦ в Краснодаре. Предполагалось, что представители этой УК возьмутся управлять «Соколом». Но на момент сдачи центра, по словам г-на Барояна, выяснилось, что ООО KBS готов взять на себя только подбор арендаторов и дальнейшее взаимодействие с ними, а так называемой «черновой» работой — общением с коммунальными службами, технической эксплуатацией объекта, по их мнению, должны были заниматься собственники «Сокола». Такое «разделение труда» владельцев «Сокола» не устроило. Сначала они обратились в сторонние ростовские управляющие компании — УК ADM Group и УК ТРЦ «Вавилон». Но стоимость их услуг оказалась довольно высокой, и собственники посчитали, что создать собственную УК будет дешевле. «Мы сейчас создаем команду профессионалов, которые, получив опыт на этом объекте, смогут в дальнейшем использовать его и в других наших проектах» — говорит Артур Бароян. Самостоятельно управляют своим объектом и владельцы ТРЦ Континенталь.
Местные инвесторы развивают формат торговых мини-комплексов
Одной из заметных тенденций на рынке ТЦ Ростова эксперты считают активное развитие малоформатных торговых центров в спальных районах (подробнее см. № 6 (73) от 25 февраля 2008 г., стр. 26). Пока крупные ростовские и федеральные игроки ведут многомиллионные проекты, небольшие местные компании инвестируют средства в строительство небольших торговых комплексов, осваивая незанятую пока никем нишу. За последние два года их число увеличится до 5. Помимо крупного формата в Ростове появляются и небольшие объекты, которые ориентированы на посетителей, живущих в конкретном микрорайоне. Якорями в таких мини-комплексах обычно выступает продуктовый супермаркет, аптека, магазин сотовых телефонов или бытовой химии, т. е. те, кто продает товары повседневного спроса. Основная причина появления таких объектов — отсутствие больших строительных пятен, необходимых для крупных ТРЦ. Подобные комплексы пользуются спросом, прежде всего, потому, что они удобны своим форматом и местоположением — этакие ТЦ «возле дома», куда можно зайти после рабочего дня за хлебом, шампунем или болеутоляющим. Ярким примером подобного объекта является ТЦ «Восход» на Западном.
Как считают эксперты, девелоперы мини-торговых центров предпочитают спальные районы города также по причине более доступной по сравнению с центром стоимости земли. Цены за сотку земли под коммерческие нужды в центре города колеблются от 1,25 млн до 6,8 млн руб., в спальных районах — от 1 млн до 1,8 млн руб. за сотку. В центре земли очень мало, и она недоступна большинству ростовских компаний из-за высокой стоимости. В связи с этим местный средний бизнес покупает землю на периферии, в спальных районах. Риэлторы добавляют, что при такой высокой стоимости земли строить небольшие торговые центры выгодно ещё и потому, что арендная ставка в них (1000–1200 руб. за кв. м в месяц) почти сравнялась со ставкой в крупных ТРЦ, расположенных в центре (от 1000 до 2500 руб. за кв. м). По данным экспертов, построить мини-торговые коплексы можно за год, сроки окупаемости небольшие — от 3 до 5 лет.
Девелоперы ростовских ТРЦ идут в областные города
И все же большинство местных и федеральных девелоперов считают самым привлекательным местом для расположения ТРЦ центр города. По мнению Артура Барояна, несмотря на отсутствие строительных пятен в центре, девелоперы будут находить возможности для реализации своих проектов именно там: «Для тех, кто считает необходимым расположить свой ТРК в центре города, есть способ найти подходящие земельные участки под строительство в Ростове. Надо внимательно изучить градостроительный план Ростова и выявить участки, которые администрация отметила под подобные проекты. Затем разработать проект и подать заявку. Если разрешение будет получено, можно приступать к расселению жильцов и расчищать участок от домов, которые там стоят», — говорит г-н Бароян. По его мнению, все, кому этот путь кажется сложным, могут заняться строительством объектов на окраинах Ростова либо идти в города ростовской агломерации. Эксперты отмечают, что в ближайшие несколько лет многие девелоперы, действительно, обратят внимание на близлежащие к Ростову города. Артур Бароян сообщил, что компания «Сокол» приступила к строительству торгового центра в г. Новочеркасске. В Волгодонске за последние пару лет появилось сразу несколько ТРЦ. В связи с тем, что в Ростове в ближайшие годы появится большое количество новых ТРЦ и рынок приблизится к порогу насыщения, многие девелоперы уже обратили свой взор на города второго эшелона с населением 250–300 тыс. человек, где до сих пор торгово-развлекательная инфраструктура не развита. Естественно, каждому хочется оказаться первым. К примеру, в Таганроге первыми станут владельцы ТРЦ «Мармелад», общей площадью 73 тыс. кв. м., который будет сдан в 2009 г. С этим согласна генеральный директор компаний DDC Consulting, Елена Полошенко: «Строительство ТЦ в небольших городах с населением от 100 тыс. человек вполне оправдано. Это нормальная тенденция перемещения торговых зон с уличных рынков под крышу. Главное здесь — тщательно изучить рынок, потребности платежеспособной части населения конкретного города и выбрать подходящий формат. К наиболее интересным в этом смысле городам области относятся Таганрог, Шахты, Новочеркасск, Волгодонск и Новошахтинск».
В Ростове, по мнению экспертов, в ближайшие несколько лет будут происходить серьезные изменения. Период количественного роста торговых площадей сменится периодом качественного роста: непрофессиональные объекты либо вообще уйдут с рынка, либо будут подвергнуты серьезной реконцепции. Инвесторы станут вкладывать средства более осторожно. Некоторые собеседники «ДК» полагают, что процесс качественного изменения торговых центров в Ростове уже начался. Иван Ноздрань, заместитель директора ТЦ «Континенталь» рассказал, что владельцы центра намерены его реконструировать. «Мы изначально понимали, что иметь торговые площади в центре — этого мало. Нужна проработанная концепция и стратегия. До 2009 г. мы планируем создать целый комплекс на месте старого торгового центра, с зоной развлечений, гостиницей и т. д.», — рассказал г-н Ноздрань.
Однако некоторые эксперты считают, что девелоперы могут переоценить емкость ростовского рынка и рискуют столкнуться с невостребованностью своих площадей. Например, по мнению г-на Полонского, Ростову даже с учетом перспектив развития необходимо максимум четыре крупных торгово-развлекательных центра, таких как «МЕГА» и «Горизонт». «У меня вызывает недоумение, когда московские консалтинговые компании с громкими именами пытаются сравнивать количество метров профессиональных торговых площадей, приходящихся на тысячу человек в Европе, в России и в отдельных городах. Они забывают о том, что уровень развития ритейла в нашей стране не соответствует европейскому — количество торговых марок в России значительно меньше, чем в Европе. Как следствие, появляется огромное количество „нежизнеспособных“ объектов, конечный удел которых реконцепция или перепрофилирование», — полагает Дан Полонский.