Публикации в прессе / Ростовский рынок офисной недвижимости ожидает федеральных арендаторов
17.11.07
Журнал «Деловой Квартал»
В этом году ростовский рынок офисной недвижимости вступил в фазу бурного роста. В Ростове, ранее не имевшем ни одного бизнес-центра повышенного класса, появилось сразу пять бизнес-центров класса В и В+. Но, вопреки ожиданиям застройщиков и инвесторов, потенциальные арендаторы не торопятся снять офис в Ростове-на-Дону в новых бизнес-центрах — большая часть офисов в них пустует. По мнению экспертов, девелоперы первой волны неверно истолковали рыночную ситуацию: ростовский бизнес ещё не готов к высоким арендным ставкам, которые предложат бизнес-центры Ростова-на-Дону, а потенциальные арендаторы из списка федеральных компаний ещё не пришли в регион.
Всего год назад в Ростове не было ни одного бизнес-центра Ростова-на-Дону, который можно было бы назвать качественным. Подавляющее число офисов находилось в бывших проектных институтах, административных зданиях производственных предприятий и переоборудованных квартирах на первых этажах жилых домов. Все они были построены или проектировались в 60–70 гг. прошлого столетия. Общая площадь этих помещений оценивается в 370 тыс. кв. м. С начала этого года ситуация на рынке деловой недвижимости стала меняться: были сданы в эксплуатацию сразу пять бизнес-центров (БЦ) повышенного класса общей площадью около 30 тыс. кв. м — «Купеческий двор», «Кристалл», «Белый слон», «Гедон», «Clover House». На стадии реализации находятся порядка шести проектов бизнес-центров общей площадью 150 тыс. кв. м. Ситуация парадоксальная: большая часть площадей в новых бизнес-центрах Ростова-на-Дону простаивает без арендаторов. Надежды собственников, что у них не будет отбоя от компаний, желающих разместиться в их бизнес-центрах, не оправдались. Потенциальные арендаторы не торопятся оставить свои площади в старых офисных зданиях и снять офис в Ростове в новых. Эксперты отмечают, что первые сданные в эксплуатацию бизнес-центры Ростова-на-Дону соответствуют заявленному классу только по величине арендных ставок, а ростовские бизнесмены пока не готовы переплачивать.
Офисный рынок испытывает дефицит качественных площадей
Два года назад, когда девелоперы только начали заявлять о своих проектах в сфере деловой недвижимости, эксперты прогнозировали, что стоимость площадей в бизнес-центрах Ростова-на-Дону класса В и В+ будет составлять не менее 1500–1800 руб. за кв. м. Однако уже в первые месяцы работы современных объектов, сданных в этом году, собственникам офисных помещений в этих бизнес-центрах пришлось снижать заявленные на стадии строительства арендные ставки на 30–40%, в отдельных случаях — на 50%. Однако даже при таком понижении цен большая часть площадей остается невостребованной. Если учесть, что стоимость покупки одного кв.м. колеблется от 60 до 80 тыс. руб., сроки окупаемости офисной недвижимости значительно увеличиваются.
Как рассказал «ДК» Геннадий Стерник, директор ООО «ССТ-Девелопмент Аналитическая группа Г. М. Стерника», главный аналитик РГР, ситуация с простаиванием площадей в бизнес-центрах высокой классности наблюдается во многих крупных городах России. «В Новосибирске и Екатеринбурге, например, ввели в строй много современных объектов, но большинство из них остались невостребованными», — комментирует г-н Стерник. По его словам, потребность в офисных площадях по-прежнему высокая, и спрос остается неудовлетворенным. «Но проблема в том, что девелоперы бизнес-центров класса А и В+ не изучили рынок, некачественно исследовали предпочтения потребителей, не выяснили распределение потенциального спроса по качеству. Спрос большой, но вовсе не на высокую классность. А как раз на В- и даже на С», — полагает г-н Стерник. И все же, по мнению большинства экспертов, стоимость аренды отнюдь не основная причина пустующих площадей в современных бизнес-центрах Ростова-на-Дону. Дело ещё в инфраструктуре сдаваемого бизнес-центра и наборе услуг для арендаторов. Собеседники «ДК» полагают, что значительно снижать ставки аренды собственникам офисных помещений в бизнес-центрах Ростова-на-Дону приходится ещё по одной важной причине — из-за отсутствия достаточного паркинга. По мнению некоторых экспертов, эта причина зачастую является основной. Большинство девелоперов считает, что высокорентабельные проекты могут располагаться только в центральной части города. Однако в центре Ростова практически не осталось участков, подходящих для строительства крупных коммерческих объектов. Застройщики покупают землю в центре, не уделяя особого внимания тому, что организовать парковку возле их объекта будет весьма затруднительно. Как отмечают риэлторы, потенциальные арендаторы, в свою очередь, предпочитают оставаться в старых офисах, возле которых есть места для стоянки автомобилей, чем снять офис в Ростове в более качественном здании и потом каждый день мучиться в поисках возможной парковки.
Ростовские операторы отмечают, что у потенциальных арендаторов, которые обращаются к ним с просьбой подыскать офис, требования разнятся. Прежде всего, интересует месторасположение, площадь помещения, парковка, наличие управляющей компании, цена и этажность. Если хотя бы одно из этих составляющих не удовлетворяет клиента, он отказывается арендовать помещение. «Практически во всех вводимых в эксплуатацию офисных зданиях в Ростове арендаторы отмечают неудобную для размещения персонала планировку, проблемы с парковкой, минусы, связанные с управлением объектами», — называет частые причины нежелания местного бизнеса арендовать офисные площади Елена Полюшенко, генеральный директор DDC Consulting.
Требования арендаторов заставляют девелоперов изменять проекты
По данным операторов, сейчас в Ростове строится свыше 150 тыс. кв. м площадей в бизнес центрах и многофункциональных комплексах. Ещё больший объем, находящийся на стадии проектирования, поступит на рынок в 2010 г. (около 300 тыс. кв. м). Поэтому уже в ближайшее время конкурентная борьба за арендаторов и покупателей офисных площадей только усилится. По мнению г-жи Полюшенко, не все девелоперы пришли к осознанию, что любой проект в сфере коммерческой недвижимости, будь то бизнес-центр, торговый центр, складской-комплекс или что-то ещё — это прежде всего продукт, нацеленный на определенную аудиторию и именно от грамотно разработанной концепции, основанной на профессиональном исследовании рынка, и правильном позиционировании объекта зависит результат.
Не каждый новый объект соответствует требованиям клиентов. Большинство строящихся бизнес-центров Ростова-на-Дону финансируются по схеме долевого участия и распродаются по частям. В результате у здания оказывается несколько собственников, которые редко согласовывают свои интересы друг с другом. Подобным объектом управлять в дальнейшем практически невозможно. В каждом, новом бизнес-центре Ростова-на-Дону есть своя управляющая компания, с которой многие собственники заключают договоры на обслуживание. Это означает, что управляющая компания полностью занимается эксплуатационным обслуживанием здания, заключением договоров, а также коммунальными платежами и т. д. Но есть собственники, которые все эти вопросы предпочитают решать самостоятельно.
Если внутренние помещения бизнес-центра полностью отделаны, то это упрощает процесс сдачи их в аренду. Арендаторы приходят в офисы, полностью готовые к работе. И наоборот: если внутренние помещения сдаются без отделки, то это очень усложняет жизнь и собственникам, и арендаторам. Может получиться так, что один арендатор уже сделал ремонт, а другой и не начинал. А это влечет за собой значительные неудобства для арендаторов и их посетителей. Поэтому многие отказываются рассматривать такие помещения для аренды из-за проведения ремонтных работ.
Эксперты отмечают, что обязательным условием принадлежности бизнес-центра к категориям, А, В+ и В является наличие только одного владельца, поэтому некорректно некоторые новые бизнес-центры Ростова-на-Дону причислять к объектам высокого класса. Большинство объектов, которые застройщики позиционируют, как класс В+, таковыми можно назвать условно. Уровень классности подтверждается, прежде всего, завышенными арендными ставками за кв. м. Некоторые ростовские девелоперы уже начали приспосабливать свои проекты к реалиям рынка, и большую часть площадей в своих бизнес-центрах предлагают только в аренду.
Собственники бизнес-центров Ростова-на-Дону делают ставку на федеральных клиентов
Эксперты уверены, что девелоперам и собственникам офисной недвижимости не стоит паниковать. Предлагаемые сегодня в современных бизнес-центрах Ростова-на-Дону арендные ставки, недоступны для большинства средних и мелких предпринимателей, поэтому они будут вынуждены снять офис в Ростове похуже. Но эти компании будут расти и развивать свой бизнес. У них будет накапливаться капитал, который можно потом инвестировать в улучшение офисных площадей. Через два-три года спрос проявится, и площади в бизнес-центрах Ростова-на-Дону начнут заполняться. Для тех собственников офисных помещений, которые сейчас не могут найти арендаторов, есть два выхода: либо заморозить проект и ждать, когда придут арендаторы и по высоким ставкам снимут офисы, либо снизить ставки, и привлечь арендаторов, получив хотя бы часть доходов. Демпинговая политика для собственников помещений в новых бизнес-центрах Ростова-на-Дону будет временным явлением. Как только произойдет полное заселение, они вместе начнут поднимать цену. На данном этапе имиджевая составляющая для местного бизнеса мало что значит. Для ростовских компаний сейчас важна стоимость аренды и месторасположение офиса. А вот представители крупных столичных организаций подыскивают себе место для размещения в здании «с именем». На этих клиентов сейчас делают ставку большинство девелоперов.
Однако несмотря на сложности и очевидные просчеты в своих проектах, ростовские инвесторы и застройщики продолжают разрабатывать и реализовывать проекты бизнес-центров, изучая свои ошибки и корректируя планы. Ростов привлекателен для федеральных и зарубежных компаний, которые в ближайшие годы будут приходить в столицу юга России поэтому нужно заранее подготовиться к их приходу.
При этом собеседники «ДК» уверены, что отток арендаторов из старого офисного фонда только начинается. В среднем цены на помещения низкого качества составляют около 700 руб. за кв. м. По прогнозам аналитиков, в следующем году ставки аренды повысятся до 900 руб. за кв. м. А за такую цену можно снять офис в Ростове-на-Дону в новом бизнес-центре более высокого класса. Ростовские компании будут перемещаться в более качественные помещения. Для многих в последнее время становится важным вопрос престижа и качества офисного помещения. Даже если собственники деловой недвижимости невысокого класса производят какие-то изменения с помещениями, например, делают ремонт, это все равно не компенсирует те преимущества, которые дает аренда офиса в современном бизнес-центре.