промышленные здания

30.06.07

Газета «Коммерсантъ», приложение «Бизнес»

Ростовский рынок офисной недвижимости продолжает расти. Местные и иногородние инвесторы в ближайшие полтора года намерены реализавать около 20 проектов строительства бизнес-центров общей площадью 300 тыс. кв. м. При этом объем инвестиций в эту сферу вырастет почти вдвое — с нынешних $ 250 млн до $ 450 млн. По мнению одних экспертов, уже к концу 2008 года это может привести к появлению на рынке избыточного предложения новых площадей, при котором бизнес-центры Ростова-на-Дону не будут находить достаточного количества покупателей и арендаторов. Другие уверяют, что это не будет продолжаться долго, поскольку на рынок ЮФО выходят десятки различных компаний, нуждающихся в современных офисах.

Справка Ъ. Годовой оборот рынка коммерческой недвижимости Ростова-на-Дону, по разным оценкам, равен $250–300 млн, из которых более 60% приходится на рынок офисных помещений. В основном, на рынке представлены офисы класса «D», «С» и «Е», с низкими потребительскими характеристиками. Как правило, это помещения в административных зданиях или бывших НИИ, построенных в 70-90-х годах прошлого века, с устаревшими инженерными коммуникациями и отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. При этом, уровень заполненности офисных зданий в столице ЮФО достигает 99%, что свидетельствует о явном дефиците современных помещений (для сравнения, в странах Западной Европы нормальным считается наличие в бизнес-центрах свободных мест на уровне 5–7% от общего объема площадей).

Ростов — третий Рим?

Сегодня около 20 бизнес-центров Ростова-на-Дону строят более десяти местных и иногородних компаний. Среди них, «Единство», «Вант», «Мир Комвек», «Плеяда», «Южный строительный альянс», «Покровский», «РГС Недвижимость», «КиТ Кэпитал», «Строительные компании Мазанова» (СКМ), «РосЕвроДевелопмент», «Мегамаркет», «Славяне» и др. Общая площадь возводимых бизнес-центров Ростова-на-Дону превышает 250 тыс. кв. м., а объем инвестиций — $250 млн. Это — серьезный показатель, подтверждающий, что рынок, действительно, развивается.

Впрочем, для развития регионального рынка есть объективные предпосылки. Главная из них — экспансия на юг России крупных российских и зарубежных компаний, стремящихся открывать свои южные офисы в столице ЮФО. «Сегодня мы наблюдаем ситуацию, о которой ещё два года назад нельзя было и мечтать, — признался в беседе с корреспондентом Ъ исполнительный директор Агентства инвестиционного развития Ростовской области (АИР) Игорь Бураков.— Начинает формироваться очередь из инвесторов. Сейчас у нас длинный список, по которому мы работаем. Например, на наш рынок выходят крупные индустриальные компании, которые нуждаются в хороших местах для своих филиалов. Современных площадей не хватает, а они — очень нужны». Г-н Бураков дал понять, что тенденция прихода на рынок новых игроков будет только усиливаться. В частности, по оценкам АИР, ежегодно в области планируется строительство более десяти новых заводов и открытие около 100 непроизводственных фирм и предприятий. «У Ростова есть все шансы превратиться в агломерацию с населением более 2 млн человек и, таким образом, стать третьим мегаполисом в стране после Москвы и Санкт-Петербурга. Естественно, это не может не влиять на интерес крупного иногороднего бизнеса к нашему региону, что, в свою очередь, формирует повышенный спрос на коммерческую недвижимость Ростова».

«Ростовский рынок — один из самых перспективных и динамичных, — соглашается генеральный директор компаний DDC Consulting Елена Полюшенко. — Это неудивительно. Ростов — единственный миллионник в Северо-Кавказском экономическом районе, лидер по объему строительства бизнес-центров. И, хотя по объему привлеченных средств наш рынок пока не может конкурировать с крупнейшими европейскими, ставки доходности в Ростове в этом сегменте достаточно высокие. Для сравнения, если у европейцев уровень прибыльности в 10% — предел мечтаний, то в России в 2006 году в офисном секторе доходность, в среднем, составляла 12,5%».

По мнению эксперта, ростовский рынок перспективен и прибылен потому, что пока слабо освоен. Ещё полтора-два года назад о современных бизнес-центрах здесь рассуждали лишь те, кто часто ездил в столичные командировки или бывал за границей. Многие аналитики отмечают, что в 2006 году о новых бизнес-центрах больше говорили, чем их строили. И только в 2007-м заявления стали превращаться в реальные объекты.

Объявленные в 2006 году проекты начали реализовываться. Это позволяет увидеть практические результаты деятельности компаний, которые ранее объявляли о своих планах. И в ближайшие полтора года тенденция открытия новых бизнес-центров Ростова-на-Дону будет усиливаться, что, конечно же, радует. С одной стороны, предложение на рынке деловой недвижимости становится шире, у клиентов появляется реальная возможность выбора. С другой стороны, дает возможность понять, насколько корректными оказались заявления владельцев бизнес-центров об их принадлежности к тому или иному классу. Не были ли они хорошим маркетинговым ходом, позволяющим продавать помещения ещё на стадии нулевого цикла.

Раз, и в класс!

В мировой практике известны четыре основных класса современных бизнес-центров — «А», «В», «С» и «D». У каждого из них есть совершенно четкие критерии. В частности, для бизнес-центров класса «А» характерно наличие центрального кондиционирования; принудительной вентиляции с предварительным обогревом или охлаждением; охраняемой автостоянки (из расчета одно место на 100 кв. м. полезной площади); оптико-волоконной связи; общей охраны; окон из упроченного алюминия, ПВХ или композиционных деревянных окон с двойным стеклопакетом; профессионального менеджмента; импортных лифтов; гибко перестраиваемых этажей с несущими стенами только по периметру и лестничным колодцам; систем пожарной и охранной сигнализации по СНиП. Строительство таких зданий должно быть осуществлено по высочайшим стандартам качества с преимущественным использованием импортных отделочных материалов. Такие бизнес-центры не должны иметь: деревянные перекрытия и нарушения СНиП. Среди так называемых «необязательных показателей» — фальш-полы в помещениях; отдельная система питания для компьютеров для защиты от скачков напряжения и высокочастотных наводок; дублирующие генераторы электроэнергии; четырехтрубная система фанкойлов; компьютеризированная система контроля в здании «смарт билдинг»; три или более парковочных мест на 100 кв. м. полезной офисной площади; подземная или крытая автостоянка. Бизнес-центры, в которых есть три или более из вышеуказанных показателей, в дополнение ко всем стандартным показателям бизнес-центров класса «А», классифицируются, как «А+».

Что касается Ростова, то здесь заявлено сразу несколько бизнес-центров класса «А», из которых, если судить по проекту, указанным критериям пока мало кто соответствует.

Впрочем, у экспертов рынка есть свое железное мнение на этот счет. Объекты надо оценивать ни по заявлению инвестора, а по конечному результату. Когда они построят, тогда и посмотрим — соответствует ли этот офис классу «А» или нет. А пока же в Ростове, в основном, сдаются бизнес-центры, подходящие под классы «В», «В+" и «С», а то и вовсе без обозначения принадлежности к какому-то определенному классу.

Впрочем, и здесь можно найти достойные примеры. В частности, бизнес-центр Роства-на-Дону «Купеческий Двор»: дизайн здания в виде двух зеркальных башен выгодно отличает его от серых коробок бывших НИИ, плюс качественная отделка помещений, передовые коммуникации и системы жизнеобеспечения. Правда, трудности с парковкой, возникающие у гостей центра и представителей компаний, «поселившихся» здесь, не позволяют отнести «Купеческий Двор» к какому-то определенному классу.

Офисные комплексы

Ещё одной тенденцией ростовского рынка является строительство современных бизнес-центров в рамках проектов создания многофункциональных комплексов. Так, готовится к сдаче первая очередь масштабного проекта компании «РГС Недвижимость», которая строит в российских регионах сеть под брендом Clover. Ростовский Clover Plaza общей площадью 110 тыс.кв.м. включает коммерческую и жилую составляющие. Первая очередь объекта (26 тыс. кв.м.) объединяет офисную и торговую зону, а также паркинг. Вторая будет включать жилые апартаменты площадью 28 тыс. кв.м.; международную гостиницу (три звезды) на 200 номеров; торгово-развлекательный центр на 20 тыс. кв.м.; спортивный центр (2 тыс. кв.м.) и трехуровневый подземный паркинг площадью 23 тыс.кв.м. Сдача объекта планируется в 2011 г. Совокупный объем инвестиций в первую и вторую очереди превышает $100 млн. В Ростове роль генподрядчика «РГС Недвижимость» играет строительная компания «Мир Комвек», которая весьма активно реализует и местные проекты, а частности, бизнес-центр «Ростовский», на пересечении проспекта Буденовского и улицы Красноармейской. Кроме того, «Мир Комвек» участвует в строительстве бизнес-центров «Трудовые Резервы» и «Гвардейский». Правда, на последнем объекте строительные работы временно прекращены. Принято решение о доработке проекта таким образом, чтобы центр мог претендовать на более высокий класс, чем планировалось ранее. К осени работы будут возобновлены.

Ещё одним интересным примером является деятельность компании «Содружество», которая намерена превратить в светлый и современный «офис» бывший недострой. Несколько лет на пересечении улиц Троллейбусная и 50-летия Ростсельмаша стоял каркас крупного здания. В 2003 году Областная вневедомственная экспертиза проектов признала его пригодным для реконструкции. Сегодня компания «Содружество» завершает строительство здесь одноименного торгово-офисного комплекса из двух зданий, площадью 18 тыс. кв. метров. В первом, девятиэтажном здании площадью 12 тыс. кв. метров будут расположены торговая зона и офисы. Во втором, шестиэтажном — мультибрендовый магазин. Правда, какой именно магазин планируется расположить, здесь не уточнили. Как удалось выяснить Ъ, сейчас рассматриваются разные варианты — от товаров для дома до автосалона.

Строительство комплекса планируется завершить уже в июле. Сегодня в девятиэтажке «Содружества» продано 85% офисных помещений и 90% торговых. Поскольку один из главных клиентов — малый бизнес, то здесь покупаются офисы площадью от 18 кв. метров. С другой стороны, сразу несколько компаний выкупили в здании по целому этажу. Стоимость квадратного метра — от 28 тыс. считается приемлемой. Возможно, столь демократичная цена обоснована тем, что здание не классифицировано (а помещения, например, класса «В» стоят в Ростове в полтора-два раза дороже). При этом здесь есть все необходимое для эффективной работы, например, линия высокоскоростного Интернета. Вторую «высотку» в «Сигма-Сити» пытаются продать «в одни руки» за $ 6 млн. Как удалось узнать Ъ, кроме самого объекта, в пакет предложения входят: земля под зданием, лимит электроэнергии — 1 МВт, подключенный водовод и парковка на 1 800 кв. м.

Приобретение коммерческого здания вместе с инфраструктурой выглядит весьма заманчивым. Как известно, многие крупные объекты в центре Ростова страдают из-за дефицита стояночных мест. А к зданию, расположенному на периферии, всегда можно проехать без пробок и припарковаться без проблем. Кроме того, у таких объектов больше возможности для развития инфраструктуры, в частности, строительства складских помещений. Есть план по расширению проезжей части по улице 50-летия Ростсельмаша. Таким образом, она будет превращена в одну из основных магистралей города, что, естественно, сделает этот район более привлекательным.

«Содружество» не единственный проект в сфере деловой недвижимости, которым занимается «Сигма-Сити». В настоящий момент идет подготовка к строительству в Ворошиловском районе Ростова бизнес комплекса «Альянс», инициатором которого выступает ещё один крупный местный игрок — «Южный Строительный Альянс» (ЮСА). Комплекс будет состоять из нескольких зданий — многоуровневой парковки, гостиницы и торгово-офисного центра. По предварительным оценкам собственника, общая стоимость комплекса «Альянс», строительство которого начнется в 2008 году, составляет около $16,5 млн.

Кроме того, «РосЕвроДевелопмент» начала строительство бизнес-центра на территории отеля Don Plaza. Проект будет реализован в несколько этапов. На первом этапе предусмотрено строительство бизнес-центра на 20 тыс.кв. м. В дальнейшем здесь будет создана небольшая торговая галлерея (около 6 тыс. кв. м.) и гостиничный комплекс (предположительно 25–30 тыс. кв. м.). В компании заверили, что данный бизнес-центр Ростова-на-Дону будет оснащен всеми современными системами жизнеобеспечения и «по всем показателям будет соответствовать самому высокому классу». Эксперты рынка оценивают проект в $35–40 млн.

Дефицитный спрос спровоцировал приток капитала в эту сферу. Одни проекты стартовали два-три года назад, сейчас они сданы или находятся на завершающем этапе. О других стало известно недавно. И сегодня можно говорить о том, что в ближайшие два года на ростовском рынке дополнительно появится около 300 тыс. кв. м. офисных площадей. При этом общий объем инвестиций в эту сферу приблизиться к $450 млн.

По мнению одних экспертов, к концу 2008 года, когда большая часть заявленных проектов уже будет реализована, на рынке возможна волна избыточного предложения: существующие бизнес-центры Ростова-на-Дону не будут находить достаточного количества покупателей и арендаторов. Первые признаки этого можно наблюдать и сегодня. Ведь в тех комплексах, которые сданы, пока далеко не все помещения востребованы.

Впрочем, есть и другое мнение: спрос на офисную недвижимость является стабильным и имеет твердую тенденцию к росту. С одной стороны, центр города не резиновый и не может вместить всех желающих. С другой — десятки (локальных и иногородних) компаний заинтересованы в размещении своих офисов в промышленных районах, и они с нетерпением ждут, когда строители приступят к активному освоению городских окраин. «Рынок испытывает дефицит площадей, — подтвердила Елена Полюшенко (DDС Сonsulting). — И в ближайшие полтора года основной задачей инвесторов и девелоперов станет максимальное удовлетворение этого спроса. Главное, найти подходящие участки под строительство новых бизнес-центров, обладающие хорошей транспортной и пешеходной доступностью, расположенные в престижной деловой зоне. А это для Ростова весьма проблематично».

К списку публикаций